[스크랩] [꼭 필요한 세금상식] 해외부동산 투자

해외부동산은 세금 안낸다?

[꼭 필요한 세금상식] 해외부동산 투자

지난 2월 개인투자용 해외부동산 취득한도가 300만달러로 대폭 확대된 이후 해외부동산 투자가 급증하고 있지만 해외부동산 투자 수익에 대해 국내에서는 납세의무가 없는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 많다. 예를 들어 국내에 주택 1개를 소유한 사람이 해외주택을 취득해 임대하는 경우 발생한 임대소득에 대해 종합소득세 신고대상이 아닌 것으로 알고 있으나, 국내외를 막론하고 2개 이상 주택소유자의 임대소득은 종합소득세 과세대상이다. 국세청은 31일 개인이 해외에서 취득한 부동산과 관련해 국내에서 신고·납부해야 하는 세금을 문답식으로 알기 쉽게 정리한 '해외부동산과 세금' 팸플릿을 제작, 이미 해외부동산을 취득한 개인 2600여명에게 직접 우편으로 송부·안내했다고 밝혔다. 국세청는 해외부동산 투자 광고를 보면 투자 유치를 위해 투자대상국의 세금 감면제도만 알리고 국내의 납세의무는 제대로 전달하지 않고 있다며 실제 해외부동산과 관련해 상담 전화를 해 온 예비 투자자들 중 대부분이 국내에서는 세금을 내지 않아도 되는 것으로 잘못 알고 있다고 설명했다. 국세청은 전국은행연합회와 협조해 해외부동산 투자를 계획하고 있는 개인들도 해외부동산 취득 신고·수리 업무를 담당하는 외국환거래은행 각 영업점의 외환창구 및 PB 센터에서 직접 안내받을 수 있도록 각 은행에 팸플릿을 배포했고 자체 홈페이지(www.nts.go.kr)에도 상세한 안내서를 게재했다. 국세청에 따르면 자금능력이 없는 유학생 미성년 자녀나 배우자 명의로 해외주택을 취득하는 경우 송금 명의인과 해외 현지에서 부동산을 취득한 명의인이 다를 경우 증여세 과세대상이 된다. 또 해외부동산을 투자가 아닌 거주목적으로 취득했다하더라도 이를 타인에게 임대하는 경우 국내의 다른 소득과 합산해 종합소득세를 신고 납부해야 한다. 다만 현지국가에서 임대소득과 관련해 세금을 납부했다면 외국납부세액공제를 받을 수 있다. 이와 함께 해외부동산을 처분해 양도소득이 발생하면 해외 현지에서 양도소득세를 비과세해도 국내에서는 이 소득에 대해 신고·납부해야 한다. 반대로 해외 현지에서 신고·납부했다면 국내에서 외국납부세액공제를 받을 수 있다. 아울러 해외부동산을 직계존비속에게 명의이전하거나 제3자에게 대가 없이 처분해도 증여세 과세대상이 되고 사망으로 명의이전을 할 때는 상속세 과세 대상이 된다. 국세청은 또 당초 해외부동산 취득 명목으로 송금된 자금을 부동산 취득에 사용하지 않고 자녀에게 증여 또는 유학경비 등 다른 용도로 사용하거나 신고내용과 딜리 자녀 등 타인 명의로 부동산을 취득하면 외국환거래법 위반이 된다. 국세청은 해외부동산 취득·처분 등과 관련한 납세의무를 이행하지 않으면 투자수익에 대한 세금과 함께 정상 세액의 최고 40%의 부당신고 가산세를 내야하고 취득자금도 소명해야 하는 부담이 발생한다며 성실한 납세의무 이행을 당부했다. 한편, 올해 상반기 해외부동산 취득규모는 1387건에 5억8100만달러로 지난해 전체 취득규모인 1268건, 5억1400만달러를 훨씬 넘었는 등 해외부동산 취득이 급증하고 있다. 다음은 해외부동산 투자시 알아둬야 할 세금상식을 문답형식으로 정리했다. - 해외부동산을 취득할 때 국내에 내는 세금은. ▲ 일반적으로 해외부동산을 취득할 때에는 국내에 신고·납부해야 할 세금이 없다. 다만, 당해 부동산 취득 시 취득자금을 증여받았을 때에는 증여세를 신고·납부해야 한다. * 증여세 과세대상: 10년 내에 특수관계자로부터 일정금액〔배우자 3억 원, 직계존비속 3,000만 원(미성년자는 1,500만 원), 기타친족 500만 원〕이상을 증여받은 경우 동 일정금액을 초과하는 금액을, 특수관계가 없는 자로부터 증여받은 경우 증여받은 금액 전액을 과세대상으로 하고 과세최저한은 50만 원임 - 해외부동산 취득명의인이 당해 해외부동산을 취득함에 따른 자금출처 소명은 얼마 이상을 해야 하나. ▲ 세법에서는 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였거나 채무를 상환하였다고 인정하기 어려운 경우에는 다른 사람으로부터 그 자금을 증여받은 것으로 추정한다. 따라서 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대해서는 증여세가 과세된다. * 자금출처 소명: 다음의 경우에는 증여추정에서 제외한다. 증여추정 제외 : 미 입증금액 < (취득재산가액×20%, 또는 2억 원 중 적은 금액) ▣ 소명금액 범위 ● 취득자금이 10억 원 미만인 경우 - 자금의 출처가 80%이상 확인되면 나머지 부분은 소명하지 않아도 됩니다. ● 취득자금이 10억 원 이상인 경우 - 자금의 출처를 입증하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우에만 취득자금 전체가 소명된 것으로 봅니다. ▣ 자금출처 인정범위 예시 ● 소유재산 처분대금 : 〔처분금액 - 공과금상당액〕 ● 이자·배당·기타소득 : 〔지급금액 - 원천징수세액〕 ● 사업·부동산·산림소득 : 〔소득금액 - 공과금상당액〕 ● 급여소득 : 〔총급여 - 원천징수세액〕 ● 재산취득일 이전의 전세금, 임대보증금, 금융기관 대출금 등 - 해외부동산을 취득하여 타인에게 임대하였을 경우, 언제 어느 나라에 임대소득을 신고해야 하나. ▲ 거주자(국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말함)가 해외부동산을 취득한 후 이를 타인에게 임대하였을 경우 부동산 소재지국 세법에 따라 해당국 과세당국에 관련소득세를 신고·납부하는 것과는 별도로, 해외부동산 임대소득을 국내·외에서 발생된 타 소득과 합산해 다음연도 5월1일~31일까지 우리나라 주소지 관할세무서에 종합소득세 과세표준 확정신고를 하고 소득세를 자진 납부해야 한다. 이 때 해외부동산 소재지국가에서 납부한 임대소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않다.(소득세법제57조) * 종합소득세 신고시에는 외국납부세액공제(필요경비산입)신청서(외국정부에 신고한 소득세 신고증빙 첨부), 해외부동산 투자운용(임대)내역서(외국환거래업무취급지침 서식 7-22호) 등을 제출해야 한다. - 국내 1가구 1주택 소유자가 해외주택을 취득하여 임대한 경우 발생된 임대소득은 종합소득세 신고대상에 해당하나. ▲ 2개 이상의 주택(해외주택 포함)을 소유하는 자의 주택임대소득은 종합소득세 과세대상에 해당된다. 따라서 해외취득 주택으로부터 벌어들인 주택임대소득도 종합소득에 합산해 신고해야 한다.(소득세법 제12조(2)) 주택의 경우 임대소득은 월세(연세 포함) 등이며, 임대보증금에 대한 간주임대료는 소득으로 보지 않는다. 다만, 주택 이외의 부동산에 대한 임대보증금은 간주임대료를 소득으로 보아 과세된다. - 해외 거주용 주택을 구입하여 실제 거주하다가 국내에 복귀한 경우 당해 해외주택을 양도하면 비과세된다는 말이 있는데 사실인가. ▲ 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 거주자(국내에 해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)로 하고 있어, 해외주택에서 실제 거주하는 등의 사유로 거주자가 아니었던 자가 국내에 복귀한 후 5년 이내에 해외주택을 양도할 경우에는 양도소득세를 과세하지 않는다.(소득세법 제118의2조) - 해외부동산 양도와 관련하여 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고·납부하였는데도 우리나라에서 이를 또 다시 신고·납부해야 되는지요, 이 경우에는 이중과세가 아닌가. ▲ 거주자가 해외부동산을 양도하였을 경우에는 부동산 소재국에서 양도소득세를 신고·납부하였다 하더라도 이와는 별도로, 우리나라의 세법에 따라 해외부동산 양도소득에 대한 양도소득세를 신고·납부해야 한다. 이 때 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 납부한 양도소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않는다.(소득세법제118조의6조) 예를 들어 국내적용 최고세율이 27%이고 부동산 소재국 세율이 15%라면 양국의 세액차이 만큼을 국내에 세금을 더 내면 되며, 반대로 국내적용 최고세율이 18%이고 부동산 소재국 세율이 20%라면 국내에서 세금을 낼 필요는 없지만 해외에서 더 낸 세액을 환급받을 수는 없다. - 해외부동산을 양도하였을 경우 국내 세법상 납세의무 절차는. ▲ 해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고를 해야 한다. ● 법인에의 현물출자, 공매, 수용, 협의매수, 대물변제를 한 경우에도 신고대상이다. ● 예정신고를 하고 세금을 납부하면 내야 할 세금의 10%를 공제해 준다. 양도소득이 있는 자가 예정신고·납부를 하지 않았을 때에는 다음연도 5월1일~31일까지 주소지 관할세무서에 양도소득세 확정신고·납부를 해야 한다. 예정신고나 확정신고를 하지 않은 경우에는 정부에서 세금을 결정·고지한다. 특히 확정신고·납부를 하지 않은 경우에는 무신고가산세(20% 또는 40%) 및 무납부가산세(1일 0.03%)를 부담해야 한다. - 해외부동산의 양도소득세 계산은 어떻게 하나, 양도소득세 신고시 제출할 서류는. ▲ 거주자의 해외부동산에 대한 양도소득세의 계산절차는 국내자산의 양도에 따른 양도소득세 계산절차와 동일하다. 해외부동산의 양도소득세 신고는 모두 실지거래가액으로 과세되므로 이를 증명할 수 있는 아래 서류를 제출해야 한다. ● 토지대장 및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부 등본 ● 당해 자산의 매도·매입에 관한 계약서 사본 ● 양수자의 인감증명서(인감증명제도가 없는 나라인 경우 이에 준하는 서류) ● 자본적 지출액·양도비용 증빙, 감가상각비명세서 ● 외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액계산 증빙) ** 이보다 더 상세한 정보를 알고자 할 경우 국세청 홈페이지(http://www.nts.go.kr 상 “부동산 세금 바로알기” 내 “해외부동산과 세금” 코너 클릭)에 접속하시면 보다 많은 정보를 무료로 얻을 수 있다.

선경철 (sunnyboy@korea.kr) | 등록일 : 2007.07.31

출처 : 젊은공인중개사의모임

글쓴이 : 골드캐는최봉근 원글보기

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