2007년 달라지는 제도

[2007년 달라지는 제도- 2주택자 양도세 중과, 후분양제 시행

 

전국 공인중개사와 투자자 연합 [대표]양회을-자료제공

[2007년 달라지는 제도] 2주택자 양도세 중과, 후분양제 시행

내년 2007년부터 달라지는 부동산 관련 제도나 정책이 많다. 부동산 시장은 정부의 정책, 제도 변경에 따라 단기간 민감하게 반응하는 만큼, 달라지는 내용을 알아두는 것이 중요하다. 특히 내년에는 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과가 시행되는 등 세제 분야에서 달라지는 내용이 많아 향후 부동산 시장의 수요 및 가격 움직임에 귀추가 주목된다. 그 밖에도 후분양제, 인터넷 청약 등 분양시장에서도 달라지는 내용이 많고 리모델링 기준 완화, 알박기 금지 등 달라지는 주택법 내용도 많다. 1가구 2주택자 양도소득세율 50%로 강화 2007년 1월 1일부터 1가구 2주택자가 집을 팔 때는 실거래가 기준, 양도차익의 50%를 양도세로 내야 한다. 2006년까지 적용되던 장기보유특별공제도 없어진다. 또한 2006년까지 주택투기지역에서 실거래가로 과세되던 양도세가 2007년부터는 지역에 상관없이 모두 실거래가 기준으로 과세된다. 종합부동산세 과표적용률 70% → 80% 상향 종합부동산세(이하 종부세) 과표 적용률은 70%(2006년)에서 매년 10% 포인트씩 올라 2007년에는 80%로 오르고, 2008년에는 90%, 2009년에는 100%까지 단계별로 인상된다. 주택 가격이 크게 하락하지 않는 한 매년 종부세 부담이 늘어나게 된다. 이에 따라 현재 종부세 과세 대상에 해당하지 않던 주택의 소유자들도 2007년에는 종부세 대상에 포함될 수 있다. 신축주택 비과세 특례 2007년 말 폐지 신축주택에 대한 1가구 1주택 비과세 특례제도가 2007년 12월 31일자 기준으로 종료된다. 비과세 특례제도는 1998년~2003년에 지어진 공동주택의 최초 입주자로 1가구 2주택자의 경우 기존 주택에 대해 비과세 혜택을 주었던 것으로, 1가구 2주택 보유자는 기존 주택을 2007년 12월 31일까지 매각해야 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있다. 2008년 1월 1일부터는 비과세 특례 적용을 받았던 아파트도 주택으로 간주되어 2주택 이상 보유 시 양도세가 부과된다. 기존주택 매각시 시세 차익에 따라 9~36%의 양도세를 내야 한다. 단, 신축주택에 대해 5년간 발생한 양도차익은 현재와 같이 양도세가 100% 감면되고, 1가구 2주택 양도세 중과(50%)도 적용되지 않는다. 실거래 신고 60일로 늘고, 분양권도 실거래가 신고대상 포함 "공인중개사의 업무와 부동산거래신고에 관한 법률" 의 개정에 따라 2006년 말 국회에서 법안이 통과되면 이르면 2007년 하반기부터 시행될 전망이다. 우선 현행 부동산 실거래가 신고기간이 2007년 하반기부터는 30일에서 60일로 늘어난다. 부동산 실거래가 신고도 매도/매수자 중 한 쪽만 하면 되고 일방이 신고에 비협조적이거나 거부할 경우 취득세의 3배 범위에서 과태료가 부과된다. 그 동안 신고 과정에서 쌍방간에 발생했던 문제는 다소 해결될 것으로 기대된다. 그 밖에 아파트 분양권과 입주권도 실거래가 신고대상에 포함된다. 즉, 분양권 프리미엄에 대해서도 과세가 가능해지는 셈이다. 신고 대상은 주택법 상 사업계획승인을 받는 20가구 이상의 단독주택과 공동주택, 300가구 이상의 주상복합 아파트다. 상가나 오피스텔 분양권은 제외된다. 공공택지 내 공공분양아파트는 공정의 40% 마쳐야 분양 가능 분양시장에서 크게 달라지는 것은 "후분양" 이다. 공공택지에서 짓는 공공분양 아파트는 2007년부터 공정의 40%를 마쳐야 분양할 수 있다. 또한 2009년에는 60%, 2011년에는 80% 공정 이후 분양하도록 단계별로 조정된다. 서울시에서도 SH(서울도시개발)공사가 짓는 아파트의 경우 공정률이 80%를 넘은 뒤 분양하도록 후분양제를 앞당겨 시행한다. 그 밖에 2006년 12월 이후에 분양승인을 받은 투기과열지구 내 분양아파트는 인터넷 청약이 의무화된다. 리모델링 가능 연한 20년 → 15년으로 단축 "주택법" 개정에 따라 증축을 수반한 리모델링 연한이 현행 20년에서 15년으로 단축된다. 리모델링으로 최대 9평 이내에서 전용면적의 30%까지 늘릴 수 있다. 주상복합 아파트의 경우 상가 주인도 조합원으로 간주돼 집주인들과 공동으로 리모델링 사업을 할 수 있게 된다. 전용면적의 증가가 없는 경우는 현행대로 사용검사 후 10년만 경과해도 리모델링을 할 수 있도록 했다. 리모델링은 소형평형 의무비율, 임대주택 의무건립, 개발부담금제 등 재건축 규제를 받지 않는다. 알박기 어려워, 사업용지 80%이상 확보시 10년미만 보유토지 시가로 매입가능 "알박기 방지대책" 으로 주택건설개발업체가 사업용지를 80%만 확보하면 보유기간이 10년 미만인 토지는 매수청구 할 수 있게 된다. 지금까지는 사업용지의 90% 이상을 확보해야 보유기간 3년 미만인 토지를 매수청구(협의매수) 할 수 있어 사업진행에 어려움이 많았다. 한편, 공동주택 관리현황을 인터넷,우편,게시판 등에 공개하는 것이 의무화되고 창문틀, 온돌, 방수 등에 대해 하자 담보 책임기간이 연장 또는 신설된다. 이 개정안은 이르면 내년 1월 국무회의 통과 후, 시행에 들어가 2007년 1월 이후 사업승인을 신청하는 아파트부터 적용될 예정이다. 무단 증축 옥탑방 양성화 기간 2007년 1월 8일 종료 "특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령" 에 따라 2006년 2월부터 시행됐던 무단 증축된 옥탑방 등 소규모 주거용 건축물의 양성화 기간이 2007년 1월 8일자 기준으로 종료된다. 양성화 대상은 2003년 12월 31일까지 완공된 연면적 50평이하 단독주택과 연면적 100평이하의 다가구주택, 가구당 전용면적 25.7평 이하인 다세대주택이다. 주거용 위반 건축물 주인은 양성화 기간 만료 전까지 구제 받을 수 있도록 서둘러야 한다. 평 → ㎡, 법정 단위 사용 의무화 그 밖에도 2007년 하반기부터는 산업자원부에서 실시하는 법정단위 사용이 의무화된다. 따라서 계약서나 광고, 상품에 "평", "돈" 등 비법정 단위 대신 "㎡", "g" 등의 법정 단위로 표기해야 한다. 2007년 7월부터 단속을 벌이고 이를 위반한 업소나 기업에 대해 과태료를 부과할 예정이다.