부동산 거래 신고제란?
앞으로는 투기지역 또는 과열지구내에서 집을 사기로 한 취득자는 매매계약을 맺은 즉시 주소지 시·군·구에 신고해야 과태료를 물지 않게 된다. 신고내용은 정부 전산망을 통해 국세청 및 등기소에 제공돼 실거래가로 세금을 부과하는 데 쓰인다.
지금은 집을 산 뒤 등기절차를 마치고 세법에 따라 등록·취득세를 내는 것으로 주택매매에 따른 법적 절차를 마무리해 왔다.
이러다 보니 중개업소가 개입된 이중계약서가 공공연히 작성돼 탈세에 활용되는 등 정확한 과세가 어려운 문제점이 발생했다.
앞으로는 각 지자체에서 거래가격과 인적사항 등의 신고내용을 검토한 뒤 취득·등록세 과세자료로 쓰고 관계기관에 양도소득세, 상속·증여세 과세자료로도 활용할 방침이다.
정부는 주택관련 법령 개정을 추진해 이를 반영하고 신고를 늦추거나 거짓으로 신고한 경우에는 과태료를 물리기로 했다.
김진표 부총리는 이와 관련, “신고제가 실시되면 투기지역 부동산 실거래의 과세 시점이 당초 예정됐던 내년 하반기에서 연내로 앞당겨지는 셈”이라고 말했다.
정부는 위헌시비를 피하기 위해 주택거래허가제 대신 이 ‘묘안’을 짜냈다고 밝혔으나 실제 도입되면 다른 방법으로 교묘히 법망을 피할 가능성도 배제할 수 없다.
투기혐의자에 대해서는 계좌추적도 허용키로 했다. 올 정기국회에서 소득세법 개정안에 금융실명거래법에 대한 특례규정을 신설해 금융자산을 일괄적으로 조회하는 수순을 밟기로 했다.
다주택 보유자에 대한 과세강화와 투기거래자 색출을 위해 각 가구별로 주택 보유현황을 담은 데이터베이스도 연내 구축된다.
재경부 정병태 국민생활국장은 “11월에 가격이 급등한 아파트의 기준시가를 재고시하는 등 가격 급등지역은 기준시가를 수시로 조정할 것”이라며 “국세청 조사인력이 투입돼 지난해 2월과 올 6월중 서울 강남 등 투기지역의 분양권전매자, 투기혐의자에 대한 세무조사에 들어가게 될 것”이라고 말했다.
조사 행위는 ▲자금주 모집후 아파트 매점·매석 ▲가족·친인척 명의를 이용한 아파트 분양권 매집 ▲분양권 전매 ▲금융기관의 탈법적인 부동산 취득자금 대출 행위 등이다.
그래도 집값이 잡히지 않으면 투기지역내에서 실거래가가 6억원이 넘는 고가주택에 대해서는 취득세와 등록세를 중과하는 방안도 검토된다. 현재는 신고가액 또는 시가표준액을 기준으로 부과하고 있다. 고가주택의 초과 양도 차익을 양도세로 흡수하는 방안도 살피기로 했다. ‘시장동향을 본후’란 전제가 붙어 있어 실제 적용 여부는 불투명하다.
| 구 분 |
주택거래신고제도 |
부동산 실거래가 신고제도 |
| 대상지역 |
-주택거래신고지역 (22개) |
-전국 |
| 신고의무자 |
-매도․매수자 공동 |
-매도․매수자 공동 |
| (중개거래시는 중개업자) |
| 신고기한 |
-15일 이내 |
-30일 이내 |
| 신고항목 |
-실거래가액 |
-실거래가액 |
| -주택취득자금 조달계획 |
| -당해주택 입주계획 |
| 과태료 |
-취득세의 5배 이하 |
-취득세의 3배 이하 |
▣ 주택거래신고제 개요
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도입목적
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주택에 대한 투기수요를 억제하고 투명한 주택거래 관행의 정착을 통하여 주택가격을 안정시키기 위함 |
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시행지역
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투기지역 중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역으로서 주택거래신고지역으로 지정된 지역에 한함
※ 투기지역이란?
 전국 부동산가격상승률 및 물가상승률 등을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 소득세법 제96조의 규정에 의거하여 재경부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역임
투기지역에서는 주택·토지에 대한 양도소득세를 실거래가로 부과하고 필요시 탄력세율(기본세율±15%p범위내)을 적용할 수 있음 |
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신고 대상주택
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주택거래신고지역의 공동주택의 종류에 따라 다음과 같이 구분됨
- 아파트거래신고지역 : 전용면적 60㎡초과 아파트, 재건축·재개발 정비구역안에 있는 모든 아파트
- 연립주택거래신고지역 : 전용면적 150㎡초과 연립주택, 재건축·재개발 정비구역안에 있는 모든 연립주택
- 아파트·연립주택거래신고지역 : 전용면적 60㎡초과 아파트, 전용면적 150㎡초과 연립주택, 재건축·재개발 정비구역안에 있는 모든 아파트 및 연립주택
※ 종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지가 1만㎡ 이상이거나 기존 또는 신축 주택수가 300세대 이상인 경우 조합설립인가를 받은 때에 정비구역이 지정된 것으로 봄
※ 재건축·재개발 정비구역안에 있는 아파트 및 연립주택이 철거·멸실된 때에는 신고대상에서 제외되나, 건축물관리대장이나 건물등기부상 멸실정리가 되지 아니하면 신고대상이 됨
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신고 의무자
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거래당사자인 매도인 및 매수인이 주택거래계약신고서를 공동으로 작성·기명 날인하여 당해 주택소재지의 관할 시장·군수·구청장에게 제출하여야 함 |
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다만, 거래당사자가 부득이한 사유로 신고할 수 없는 경우에는 대리인으로 하여금 신고토록 할 수 있음 |
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또한, 거래당사자 일방이 신고를 거부한 때에는 당해 거래의 상대방이 단독으로 신고할 수 있음 |
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신고기간
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주택거래계약은 계약체결일부터 15일 이내에 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 함 |
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다만, 신고지역 지정 전에 체결된 계약으로서 검인을 받지 아니한 계약은 지정일부터 15일 이내에 신고하여야 함
※ 검인계약서란?
부동산등기특별조치법에 따라 지자체 장의 검인(확인도장)을 찍은 부동산매매계약서로서 지방세등 세금 납부 및 등기 시에 제출하여야 함 |
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신고내용
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계약일, 주택의 소재지, 주택의 종류와 규모, 거래가액, 소유권이전 예정일자, 부동산중개업자, 계약의 조건·기한
※ 신고내용 중 부동산중개업자는 중개계약인 경우에 한하고, 계약의 조건·기한은 조건 또는 기한이 있는 경우에 한함 |
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위반자 조치
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미신고자 및 신고 해태자에 대하여는 해태기간에 따라 취득세의 1배~5배의 과태료를 부과함 |
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허위신고자에 대하여는 허위신고내용 및 신고가액의 차액에 따라 취득세의 1배~5배의 과태료를 부과함 |
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과태료 부과기준
| 위 반 행 위 |
과태료부과금액 |
| 주택거래계약신고를 하지 아니하거나 게을리 한 때 |
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| · 신고해태기간이 1월 미만 |
취득세의 1배 |
| · 신고해태기간이 1월 이상 ~ 3월 미만 |
취득세의 2배 |
| · 신고해태기간이 3월 이상 ~ 6월 미만 |
취득세의 3배 |
| · 신고해태기간이 6월 이상 ~ 12월 미만 |
취득세의 4배 |
| · 신고해태기간이 12월 이상 |
취득세의 5배 |
| 주택거래계약신고를 거짓으로 한 때 |
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| - 거래가액 이외의 사항을 거짓으로 신고한 때 |
취득세의 1배 |
| -거래가액을 거짓으로 신고한 때 |
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| · 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10% 미만 |
취득세의 1배 |
| · 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10%이상 ~ 20%미만 |
취득세의 2배 |
| · 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 20%이상 ~ 30%미만 |
취득세의 3배 |
| · 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 30%이상 ~50%미만 |
취득세의 4배 |
| · 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 50%이상 |
취득세의 5배 |
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제출서류
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주택거래계약신고서 |
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주민등록표등본 등 신고인이 본인임을 증명할 수 있는 서류 |
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거래계약서 사본 등 당해 주택거래계약을 증명하는 서류 |
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건물등기부등본
※ 행정정보의 공동이용을 통하여 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 대신할 수 있음 |
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처리절차
| 주택거래신고서 작성·제출(신고인) → 신고서 접수(시장·군수·구청장) → 신고내용 확인 → 신고필증 교부 (검인 면제) → 허위신고 등 위반자에 대한 과태료 부과 |
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주택거래신고지역 지정
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신고지역의 종류
- 아파트거래신고지역, 연립주택거래신고지역, 아파트·연립주택거래신고지역 |
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신고지역의 지정절차
- 투기지역 중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역으로서 관할 지방자치 단체와 협의한 후 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 건설교통부장관이 지정함
※ 세부 지정절차
지정예고(필요시, 건교부) → 현지조사(필요시, 건교부 또는 지자체) → 관할 지자체 협의(시급한 경우 생략 가능) → 주택정책심의위원회 심의 → 신고지역 지정 및 공고
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신고지역의 지정기준
- 전월의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 1.5% 이상인 지역
- 3월간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 3% 이상인 지역
- 1년간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 전국의 가격상승률의 2배 이상인 지역
- 관할 시장·군수·구청장이 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청하는 지역 |
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신고지역의 지정범위
- 신고지역의 지정범위는 시·군·구 또는 읍·면·동(동은 법정동을 말함)의 행정구역별로 지정함을 원칙으로 함
- 다만, 투기의 성행지역이 국지적인 경우 등 지정범위를 한정할 필요가 있는 경우에는 주택단지 또는 재건축·재개발구역 단위별로 지정할 수 있음 |
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주택거래신고지역 추가 지정
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지정기준
- 월간 1.5% 또는 3개월 3%이상 가격이 상승한 지역
- 연간 상승률이 전국상승률의 2배 이상인 지역
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신고지역 지정(아파트거래신고지역)
- 성남 수정구(신흥동) : 월간 4.6%, 직전 3개월 9.9%상승
- 안양 만안구(석수동) : 월간 1.8%, 직전 3개월 3.4%상승
- 광명시(철산동) : 월간 1.8%, 직전 3개월 4.9%상승
- 군포시(산본·금정동) : 월간 5.2%, 직전 3개월 8.9%상승
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지정기간 : ‘05. 9. 8 ～ 지정 해제시까지
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신고대상
- 전용면적 60㎡를 초과하는 아파트 거래
- 재건축·재개발지역안에 있는 아파트 거래
※ 실거래가 신고 위반 시 취득세의 1～5배 과태료 부과 | |
