미분양 주택과 양도세는?

주택시장 침체가 장기화 되고 있다. 정부로서는 부동산 과열을 잡는 데는 성공했지만 국내 경기 침체를 걱정하는 분위기이다. 특히 건설경기 및 주택시장은 국내 경기에 미치는 영향이 매우 크기 때문이다. 정부는 이와 관련 미분양 주택에 대한 세금 혜택을 부여하고 있다. 이에 대한 내용은 전문가가 아닌 일반인에게는 생소한 부분인데, 이번 주는 미분양 주택과 양도세 계산의 관계에 대하여 살펴 보도록 하자.

 

사례 소개
현재 제가 부산에 아파트 한 채(전용면적 84제곱 미터)을 소유하고 있는데, 11월25일 부산 동래구에 있는 미분양 아파트(전용면적 120 제곱 미터) 한 채를 추가 구입할 예정입니다. 향후, 미분양 아파트가 아닌 한 채의 아파트를 양도할 경우 1가구 2주택 양도세 중과 여부 및 구입 후 5년이 경과한 경우 미분양 아파트를 양도할 경우 1가구 2주택 양도세 중과 여부 등을 알고 싶습니다. 

 

조세특례제한법 제98조의 2 지방미분양주택
위 사례에서 2010년 취득한 주택이 조특법 제98조의 2 지방미분양 주택에 해당하는 경우에는, 일반주택 양도시 미분양주택은 주택수에 포함하지 아니하므로 1주택자로서 비과세 여부를 판단하면 된다.

미분양주택 취득 후 5년이 지나서 해당 주택을 양도 시에는 2주택자에 해당되며, 해당 미분양주택은 중과주택에서 제외되므로 일반세율, 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득세를 계산한다.

2010년 취득한 주택이 조특법 제98조의 2에 미분양주택이 아닌 경우에는 일반주택을 먼저 양도 시에는 일시적2주택으로서 비과세 혜택을 볼 수 있는 부분이 있고, 새로운 주택을 취득한 후 2년이 지나서 아파트를 양도한다면 2주택 중과여부를 판단하여야 하며, 부산광역시 소재 주택은 기준시가 3억 원을 초과하는 경우 중과대상이다.

미분양구입 후 5년이 지나서 미분양아파트를 양도 시에도 2주택 중과여부를 판단하여, 기준시가 3억 원을 초과하면 중과대상에 해당되는 것이며, 다만 양도소득세 계산시 중과세율완화 되는 기간에 취득한 자산이므로 세율만 일반세율을 적용하고, 장기보유특별공제는 기존과 같이 적용 받을 수 없는 것이다.   

 

<중과대상 2주택 판정기준> - 보유 주택수의 계산
① 서울특별시, 인천광역시(군 지역 제외), 경기도(읍.면 지역제외) : 모든 주택 
② 지방광역시(부산,광주,대구,대전) : 기준시가 3억 원 초과인 주택
③ 인천광역시 군지역, 경기도 읍.면지역, 기타지역 : 기준시가 3억 원 초과인 주택

주택거래 정상화를 위한 세제지원 확대<기획재정부 2010.8.29 발표내용>
- 다주택자 양도세 중과 완화제도(일반세율 6～35%)의 일몰 시한(‘10년말 종료)을 2년 연장
- 다주택자 중과세율 : 2주택 50%, 3주택 60%
- 비사업용 부동산에 대한 중과완화제도의 일몰시한도 2년 연장

시사점
2009.3.16 ~ 2012.12.31 기간 내에 취득한 자산을 중과주택수에서 제외하는 것이 아니라 기간 내에 취득한 자산을 2년 이상 보유하고 양도시, 중과대상이라 하더라도 세율만 일반세율(6%~35%)을 적용하는 것임을 참고로 유의해야 한다.