주택임대소득 절세법 찾기

용이씨의 주택 임대소득으로 매달 일정 수입이 있다. 목돈이 묶이는 단점이 있지만 안정적인 수입이라 지금까지는 만족하고 있었다. 용이씨는 복잡한 세금에 대하여 잘 모르기도 하고 크게 신경을 쓰지 않기도 했다. 그러나 해마다 신고납부한 종합소득세와 재산세 고지서에 더 이상 고민을 하지 않을 수 없게 되었다.
용이씨는 주택 목록을 정리하여 세무대리인을 찾아갔다.

 

주택임대소득의 비과세여부

 

주택이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물과 그 부수토지를 포함한다. 부수토지는 건물의 연면적(지하층 면적, 지상층의 주차장으로서 사용되는 면적, 주민공동시설의 면적은 제외)과 건물정착면적의 5배(도시지역 밖의 경우에는 10배) 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다. 또한 주택임대소득이란 연간 발생된 주택임대수입(월세 수령액)에서 필요경비를 공제한 금액 또는 주택임대수입에 경비율(기준경비율 또는 단순경비율)을 반영하여 산출한 소득을 말한다.

도시지역이나 농어촌지역을 불문하고 2채 이상의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 모두 과세된다. 그러나, 1채의 주택을 소유하는 경우에는 고가주택만 아니라면 도시 및 농어촌 여부·면적 등에 관계없이 주택임대소득이 비과세된다. 그러나 고가주택은 단 1채만 소유한 경우에도 그 임대소득에 대하여는 무조건 과세하는 것이다. 또한, 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 주택 수에 관계없이 과세한다.

 

고가주택의 범위

 

고가주택이란 과세기간 종료일 또는 임대주택의 양도일 현재 소득세법에 의한 기준시가가 6억원을 초과하는 주택을 말한다. 따라서, 과세기간 종료일 현재 고가주택에 해당되면 과세기간 중에 발생한 임대료는 고가주택의 임대료로서 소득세 과세대상에 해당된다.

 

고가주택의 일부를 임대하는 경우에도 주택임대소득에 대하여 소득세가 과세된다. 또한, 주택을 임차하여 전대시에는 해당 임차인의 주택으로 보는 것이므로 임차인이 임차한 주택부분의 기준시가가 6억원을 초과하는 때에는 고가주택에 해당하는 것이고, 건물주의 경우 주택의 기준시가가 6억원을 초과하는 때에는 고가주택에 해당하여 주택임대에 대한 소득세가 과세된다.

 

주택 수의 계산

 

주택임대소득의 비과세 여부를 판단함에 있어서 주택 수의 계산은 다음에 의한다.

 

1) 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 본다.
2) 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 소유자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산한다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 해당 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.
3) 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 해당 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택 수로 계산한다.
4) 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산한다.

 

기타 유의사항

 

1) 외국인에 대한 주택임대는 내국인에게 임대한 경우와 동일한 기준으로 과세한다.
2) 주택을 사무실이나 상가로 임대한 경우에는 부가가치세과세대상이므로 주택임대에 해당하지 않는다.
3) 장기임대주택사업자로 등록한 사람은 매월 받은 월세의 합계액을 주택임대수입금액으로 하여 다른 종합소득금액과 합산하여 신고하여야 한다.
4) 주택임대의 경우에는 임대보증금에 대한 간주임대료는 계산하지 않는다.
5) 다가구주택은 1개의 주택으로 보아 주택임대소득에 대하여 비과세 하지만, 1개의 다가구주택이 고급주택에 해당하는 경우에는 과세한다.
6) 주택임대 과세대상 주택보유수의 계산시점은 과세기간 중 어느 한 기간이라도 과세요건에 해당하는 주택수를 보유하고 그 중 1주택 이상을 임대하였을 경우를 말한다.
7) 오피스텔을 신축하거나 취득하여 임대한 경우로서 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우, 2003.2.18. 이후 임대용역의 공급분부터 부가가치세가 면제되는 ‘주택의 임대용역’에 해당된다.
8) 겸용주택의 경우 주택면적의 판단방법은 주택면적이 사업용건물면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보고, 주택면적이 적거나 같은 경우에는 주택부분만 주택으로 본다. 2인 이상에게 임대한 경우에는 임차인별로 판단하여야 한다.

* 주택임대소득은 월세의 연간 합계액을 총수입금액으로 하여 소득세를 과세하고, 전세금 또는 보증금에 대해서는 과세하지 않는다. 따라서 고가주택이나 1개 이상의 주택을 소유하면서 주택을 임대할 경우에는 월세보다는 전세금 또는 보증금을 이용하는 방법이 절세에 유리하다.