[스크랩] 조합원 취.등록세와 일반분양 취.등록세 비교

 

안녕하세요

유전모연입니다

 

취.등록세에 대해서 알아보죠?

 

우리가 아파트나 주택 매수시 납부 할 취득세와 등록세는 잘 알고 있지만

재개발지역에서는 취.등록세는 어떻게 납부하는지에 잘 모르거나, 일반적으로 같은 세율이라고 많은 분들이 알고 있기에

재개발지역에서의 취.등록세의 차이를 비교 해 보겠습니다

 

스터디에 도움이 되기를 바라면서 바로 본론으로 들어가겠습니다

 

 

◆ 주택,아파트의 취.등록세율은

○ 전용 85㎡이하 - 실거래가의 2.2%

○ 전용 85㎡초과 - 실거래가의 2.7%

 

◆ 일반분양 당첨자에게 등기이전시 취.등록세율은

○ 전용 85㎡이하 - 일반분양가의 2.2%

○ 전용 85㎡초과 - 일반분양가의 2.7%

 

◆ 일반분양 받은 아파트를 프리미엄을 주고 매수시 취.등록세율은

○ 전용 85㎡이하 - 일반분양가 + 프리미엄의 2.2%

○ 전용 85㎡초과 - 일반분양가 + 프리미엄의 2.7%

 

기존 아파트와 일반분양자에게 소유권이전시 감면을 받아 취.등록세율은 차이가 없습니다

물론, 기타비용(국민주택채권, 인지세, 증지대, 법무사비용)은 제외입니다

 

 

하지만

재개발사업으로 진행되는 사업지에서는

원조합원이냐, 승계조합원이냐에따라 취.등록세율이 달라집니다

또한 전용면적85㎡이하냐 초과냐에 따라서도 달라집니다

 

서울시 시세감면조례 18조1항에 도시정비법에따른 재개발사업과 주거환경개선사업의 시행으로 인하여 취득하는 부동산으로서

취득세와 등록세를 면제한다라고 규정하고 있습니다

즉, 재건축에는 감면규정이 적용이 안됩니다

 

 

 

원조합원과 승계조합원의 구분시기는

 

뉴타운등 재개발사업지역에대한 취.등록세 감면은 서울시 시세감면조례가 2008년3월12일 시행되면서

기존 사업시행인가일에서 정비구역지정고시일을 기준으로 원조합원과 승계조합원이 나뉩니다

 

○ 원조합원 : 2008년 3월 12일 이전 - 사업시행인가일이 기준

                   2008년 3월 12일 이후 - 정비구역지정 고시일 기준

                                                   단, 조례시행일(2008.3.12)이후 정비구역지정 고시된 지역부터 적용

 

○ 승계조합원 : 2008년 3월 12일 이전 - 사업시행인가일 이후에 취득한 조합원

                      2008년 3월 12일 이후 - 정비구역지정 고시일 이후에 취득한 조합원

 

 

 

그럼 이제 조합원에따라 취.등록세율이 어떻게 달라지는지 비교해 보죠?

 

 

◆ 원조합원

 

○ 전용 85㎡이하 : 청산금(추가분담금)의 0%

○ 전용 85㎡초과 : 청산금(추가분담금)의 3.16%

 

 

◆ 승계조합원 - 취득시와 추가분담금이 있을 시 두번의 취.등록세를 납부

 

1. 관리처분 이전 취득시 취.등록세율은

 

○ 주택 - 85㎡이하 - 2.2%

           - 85㎡초과 - 2.7%

 

○ 상가,토지 - 4.6%

 

 

2. 관리처분이후 취득시 취.등록세율은 

 

입주권 매매시 - 건물멸실로 봐서 토지에 대한 취.등록세를 냄

 

○ (권리가액 + 프리미엄)의 4.6% 

 

 

3. 준공 후 등기시

 

○ 전용 40㎡이하 : 취.등록세 면제

○ 전용 40㎡~전용 60㎡이하 : 청산금(추가분담금)의 1.48%

○ 전용 60㎡ ~ 전용 85㎡이하 : 청산금(추가분담금)의 2.96%

○ 전용 85㎡초과 : 청산금(추가분담금)의 3.16%

 

 

Tip) 신축 아파트 취득시기 

 

○ 조합원 -  ① 사용검사필증교부일이나

                 ② 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일이다

 

○ 일반 분양 - 사용승인일과 잔금완납일 중 늦은 날

 

 

 

예를 들면

 

흑석 뉴타운내에 실제 조합원 매물로

계산을 편하게하기위해 끝자리를 맞추었지만(차이는 없음)

초기자금이 적게들어가는 조합원 아파트로 향과 층이 좋은 매물로 예를 들어 보겠습니다

(혹시 관심있으신 분은 쪽지나 메일 주시면 자세한 상담 드리겠습니다)

 

매가 75,000만원 - 33평형 -- 단위 : 만원

 

권리가액 : 10,000

조합원분양가 : 42,500

프리미엄 : 32,500

추가분담금 : 32,500

초기투자금 : 34,000

 

 

취.등록세를 계산하면

 

○ 승계조합원인 경우

1. 입주권 매매시 - 권리가액(10,000) + 프리미엄(32,500)의 4.6% = 1,955

 

2. 준공 후 등기시 - 추가분담금(32,500)의 2.96% = 962

 

3. 합계 = 2,917

 

 

○ 원조합원인 경우

- 전용 85㎡이하 : 추가 분담금의 0%이므로 취.등록세는 없음

 

 

○ 일반분양 당첨자에게 등기이전시

- 전용 85㎡이하 - 일반분양가의 2.2% 

 

 

○ 일반분양권을 프리미엄을 주고 매수한 후 등기이전시

- 전용 85㎡이하 - 일반분양가 + 프리미엄의 2.2%

 

 

 

투자의견, 

투자 자금 계획을 세울시 취.등록세가 대략 얼마정도 나오는지도 염두에 두세요

그래서 위 초기투자금은 34,000 + 1955 = 35,955만원입니다

  

취.등록세는 주택,아파트,상가 매수시 납부해야하는 금액이고

또한 양도시 필요경비로 공제해 주기에 취.등록세에 너무 민감하게 반응할 필요는 없습니다

 

 

요약하면,

매매시 초기 자금계획을 세울때에는 취.등록세를 염두에두되,

취.등록세에 너무 민감하게 반응하여 매수 타이밍이나 좋은 매물을 놓치지 말자

 

 

  

 

 

출처 : 유전모연(柳田暮煙)의 뉴타운,재개발스터디

글쓴이 : 유전모연 원글보기

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