해외에 있는 주택을 팔아도 세금이 부과되나?

유동건씨는 과천에 아파트가 있다. 그런데 자금 사정이 여의치 않아 예전에 사둔 해외 주택을 팔려고 한다. 이 경우 양도소득세가 중과되는 2주택에 해당되는지, 2주택이 아니라면 어느 정도 세금을 내야 하는지 궁금하다.

 

부동산에 대한 정부의 강력한 세금 정책으로 부동산 시장에 찬 바람이 불고 있다. 장기적인 부동산 가격 상승에 대한 기대 보다는 당장 부담하게 된 세금에 대한 두려움이 더욱 크기 때문이다. 해외에 주택을 보유하고 있는 경우, 국내에 부동산을 보유하고 있는 것과는 달리 한국의 세법과 무관한 것일까? 답은 반드시 그렇지 않다는 것인데 이와 관련하여 자세히 알아 보도록 하자. <![endif]>

 

국내 거주자가 해외 부동산을 처분하면 부동산이 있는 나라의 세법에 의해 양도세를 내야 한다. 그러나 해외 부동산 처분 시점을 기준으로 과거 5년 이상 계속해 국내에 거주한 자는 해외 부동산을 처분한 경우 9~ 36%의 일반 양도세율을 적용한다. 즉, 국내 부동산을 처분할 때와 동일한 세 부담을 지게 된다. (종전의 경우 보유기간이 단기인 경우의 양도소득세율 1년미만(50%), 1~2년(40%)세율을 적용하였지만, 2008.1.1이후 양도분부터는 보유기간에 관계없이 9~36% 일반세율을 적용한다)

그 결과 부동산소재지국에서 양도소득세를 신고납부하고, 우리나라의 세법에 따라 해외부동산 양도에 대한 양도소득세를 주소지 관할세무서에 신고납부하는 이중과세 문제가 발생하는데, 이는 외국에서 납부한 세금을 세액공제 받거나 또는 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로, 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않는다. 예를 들어 한국 양도세율은 30%인데 해외 부동산 소재국의 양도세율이 20%라면 한국 거주자는 한국에서 10%의 양도세만 더 내면 된다. 그러나 그 반대의 경우라 해서 해외에서 더 낸 10%의 세금을 한국에서 돌려 받을 수는 없다.

 

이와 같이 유동건씨는 국내에서 1가구 2주택 적용을 받지는 않지만 세금은 내야 한다. 즉, 1가구 2(3)주택 소유자에 대한 중과세율은 적용되지 않지만 일반 양도소득세율을 적용하여 양도소득세를 부담해야 한다(2008.1.1이후 해외부동산의 양도분부터는 장기보유특별공제를 적용하지 않는다).  그리고 해외주택의 경우는 1가구1주택에 대한 비과세규정도 적용되지 않는다.

참고로  국외이주 등의 사유로 거주자가 아니었던 자가 국내에 귀국한 후 5년 이내에 해외주택 등을 양도할 경우에는 양도소득세 납세의무를 지지 않는데, 국내 거주자가 국내에 주민등록을 등재한 상태에서 일시적으로 해외거주한 경우에는 본 조항을 적용받지 못한다. 예를 들면, 사회적으로 관심이 되고 있는 기러기 아빠처럼 해외주택을 부인의 이름으로 취득하고 자녀유학 뒷바라지를 위해 부인과 자녀가 일시적(유학기간)으로 해외주택에 거주하더라도 당해 주민등록이 남편과 같이 국내에 등재되어 있다면 해외주택 처분에 따른 비과세 해택은 받을수 없다.

 

한국인이 관심을 갖고 있는 지역이라면 그 어느 해외 지역일지라도 부동산 열풍이 휩쓸고 갔다고 한다. 그 만큼 한국인의 부동산을 수단으로 하는 재테크 열기는 좀처럼 식지 않았고 이 영향이 해외에 까지 미치게 된 것이다. 하지만 해외에 부동산을 보유하고 있다고 하더라도 무조건 한국의 세법과 아무 상관이 없는 것은 아니다는 점을 명심할 필요가 있다. 더욱이 자금출처와 관련해서는 보다 엄격해지는 관리 추세에 맞추어 면밀하게 검토되어야 하는데, 만약 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대하여는 증여세가 과세될 수 있음을 주의해야 한다.