[스크랩] 상가건물임대차보호법의 임대차존속기간 계약의 묵시적 갱신 계약갱신요구

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(5) 상가건물임대차보호법의 기타 내용

 

    (가) 임대차 존속기간

     ① 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본

     다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(상보법 9조 1

     항).

     ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존

      속하는 것으로 본다(상보법 9조 2항).

 

    (나) 계약의 묵시적 갱신

     ① 임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지 사이에 임차인에 대하여 갱신거절의

      통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에

      전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.  이 경우에 임대차의 존속기

      간은 정함이 없는 것으로 본다(상보법 10조 4항).

     ② 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수

     있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이  발생한다(상보법 10

     조 5항).

      한편 임대인은  임차인에게 차임연체 등 현저한 의무위반 사유가 없는 한 묵시적 갱신

     이 된 때로부터 1년간은 임의로 해지할 수 없다.  반면 민법상 임대차의 경우에는 묵시

     적 갱신이 된 경우 임대인도 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 통고한 날로부터 6개월

     이 경과하면 해지의 효력이 생기고, 임차인이 해지통고를 하면 1개월이 경과하면 해지

     의 효력이 생긴다(민법 635조 2항).

 

    (다) 계약갱신요구권

     1) 의의

      임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다(상보법 10조 1  항). 계약갱신요구권은 일종의 형성권으로 임대인에게 의사표시를 함으로써 효력이 생기고, 명시적 의사표시가 아니라도 위 계약갱신요구기간 내에 기존 점포의 수리에 착수하거나 새로운 업종으로 전환하기 위한 준비작업에 착수하면서 임대인에게 그 작업에의 협조를 구하거나 자금의 대여를 요청하는 경우에도 갱신요구권의 행사로 볼 것이다. 적법하게 전차한 경우 전차인도 임차인에 대해서는 물론 임차인을 대위하여 임대인에 대하여도 계약갱신요구를 할 수 있다(상보법 13조). 상가건물임대차보호법 시행일(2003. 11.1.) 이후 체결되었거나 갱신된 임대차에만 적용한다.

 

     2) 계약갱신거절사유

      ① 개관 : 상가건물임대차보호법 10조 1항 단서는 임차인의 계약갱신요구를 거절할

      수 있는 8가지 사유를 규정하고 있는데, 임차인이 계약갱신요구를 할 수 없는 사유가

      아니라 갱신요구를 거절할 수 있는 사유라 해석된다.

       갱신거절의 의사표시는 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 해야 한다.

      ② 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

       차임외 관리비, 제세공과금은 제외됨이 원칙이고, 부가가치세는 포함된다.

       다만 보증금이 다액이고 월차임이 극히 소액인 경우에는 3기분을 연체하였다 하더라

       도 갱신거절사유가 되지 않을 여지가 있다.

      ③ 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

       임대차계약 당시 약정내용에 위반하여 사용, 수익하는 경우, 예컨대 일반음식점 용도

      로 임차한 후 유흥주점업을 영위하는 경우 등이다. 임대인을 기망한 경우 사기에 의한

      계약 취소도 가능하다.

      ④ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

       임대차종료를 전제로 권리금, 시설비 등 임차인의 손해에 대한 보상금을 합의한 경우

       이다.

      ⑤ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

       무단전대만 규정하므로, 규정이 없는 무단 임차권양도의 경우에는 갱신거절권은 행

       사할 수 없으나 민법상 해지권은 행사할 수 있다.

      ⑥ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파

       손한 경우

      ⑦ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지

       못할 경우

      ⑧ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위

       해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우

       건물이 노후하여 붕괴위험이 있는 경우, 대지소유자가 임대인을 상대로 건물의 철거

       를 구하는 경우, 무허가 또는 불법 건물이어서 철거집행을 당하는 경우, 토지수용법

       에 의해 수용되는 경우, 도시및주거환경정비법 또는 집합건물의소유및관리에관한법

       률에 의한 재건축, 재개발의 대상이 되는 경우, 임대인 스스로 건물을 재건축하는 경

       우 등이다.

      ⑨ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존

      속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 

       ㉮ 임차인이 의무를 현저히 위반한 경우 : 임대인이 해지권을 행사할 수 있을 정도에

        이른 경우로서, 선관의무에 위반한 관리(민법 374조), 용법준수의무 위반(민법 654,

        610조 1항), 임대인의 보존행위를 방해하는 수리인용의무 위반(민법 624조), 기타

        임차인의 채무불이행(민법 544, 546조) 등dl다.

       ㉯ 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 : 양 당사자의 책임없는 사유

        로 임대차를 존속하기 어려운 경우이다.

     3) 계약갱신거절사유와 임대인의 계약해지사유

      임대인의 해지권에 관한 명시적인 규정은 없으나 민법의 임대차 중 해지권에 관한 규

      정에 의해 해지할 수 있다.

      다만 아홉 번째 갱신거절사유를 제외한 나머지 8가지 갱신거절사유들은 임대인의 해지권 행사를 제한하고 임대차의 존속을 보장하는데 목적이 있다 할 것이므로 임대인이 이를 이유로 갱신거절을 할 수 있을 뿐 같은 사유로 해지권을 행사할 수는 없다고 봐야 한다. 이 경우에도 해지가능하다는 특약은 임차인에게 불리한 것으로서 무효이다.예컨대 임차인이 3기 또는 그 이상의 차임액을 연체해도 임대인이 계약해지는 할 수 없다. 아홉 번째 사유로는 해지권을 행사할 수 있다고 본다.

 

     4) 계약갱신의 범위

      임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을

     초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다(상보법 10조 2항). 투자금 회수 기간을

      고려한 규정이다.

 

     5) 계약갱신요구의 효과

      갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

      갱신된 임대차의 존속기간은 기한의 정함이 없는 임대차가 되는 것이 아니라 전임대

      차와 동일하다고 본다. 다만 차임과 보증금은 상가건물임대차보호법 제11조의 규정

      에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다(상보법 10조 3항).

 

    (라) 차임등의 증감청구권

     ① 약정한 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경

       제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그

       증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 약정차임 등의 100분의 12의 금액을

       초과하지 못하고, 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년

        이내에는 이를 하지 못한다(상보법 11 조, 동법시행령 4조).

     ② 월차임 전환시 산정률의 제한 : 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전

      환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리

       및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 연 1할 5푼을 곱한 월차임의 범위를 초과할

      수 없다(상보법 12조, 동법시행령 5조).

출처 : 아파트바다

글쓴이 : 이태백 원글보기

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