실전부동산학/주택ㆍ상가 임대차보호법

임대차보호법. 경제적 약자인 주택ㆍ상가 세입자들에게 있어 꼭 필요한 법이다. 임대차보호법은 한 마디로 세입자(임차인)의 권리를 보호하기 위해 제정된 법이다. 임대차보호법은 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법으로 나뉜다. 이 두 법은 임차인의 권리 보호라는 큰 틀은 갖지만 세부적으로는 다소 차이가 있다. 기본만 알아도 큰 도움 주택임대차보호법은 1981년 처음 제정 시행됐다. 민법(民法)에서 정한 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실과 다른 면이 있고 또 민법에서 보호하기 어려운 면을 보완하기 위해 제정된 특별법이다. 이 법의 핵심은 ▶대항력 인정 ▶우선변제권 ▶소액임차인 최우선변제권이다. 사실 이 세 가지만 확실하게 알고 있어도 임대차 계약 때 많은 도움이 된다. 대항력은 임대인 등에게 적법한 권리를 주장할 수 있는 권리다. 예를 들어 계약기간이 끝나지 않은 상태에서 임대인이 집을 비우라고 해도 임차인은 계약기간이 끝날 때까지 살 수 있는데, 이는 바로 임대인의 대항력이 인정되기 때문이다. 우선변제권은 주택임대차계약서상 확정일자를 갖춘 경우에만 인정된다. 임대차계약을 마치면 동사무소에 가 전입신고를 하게 되는데 이 때 확정일자라는 것을 받는다. 계약서를 내밀면 담당 공무원이 계약서상에 날짜(당일)를 써 주는데 이 날짜를 받은 다음날 0시부터 우선변제권이 인정된다. 다만 확정일자를 받은 날 이전에 해당 주택에 대한 우선변제권을 갖는 자(선순위 담보권자)가 있으면 후순위자가 된다. 최우선변제권은 소액임차인에 한해 최우선변제권은 소액임차인(보증금 기준 수도권과밀억제권역 4000만원 이하, 인천 외 기타 광역시 3500만원, 그 외 300만원)을 위한 것이다. 확정일자를 받은 날 이전에 해당 주택에 대한 변제권을 갖는 자가 있어도 임차인이 전세금 일부(수도권과밀억제권역 1600만원, 인천 외 기타 광역시 1400만원, 그 외 1200만원)에 대해 최우선으로 변제권을 갖는다. 예를 들어 수도권과밀억제권역에 속해 있는 경기도 고양시에서 전세 3000만원에 원룸을 임차한 경우, 이 집이 경매 등으로 넘어가면 변제권 순위에 관계없이 임차인은 최고 1600만원을 우선 변제받을 수 있다. 그러나 나머지 1400만원은 변제권 순위 및 경매 낙찰가에 따라 변제 여부가 결정된다. 다만 확정일자를 받은 시점이 2001년 9월 14일 이전인 경우에는 최우선 변제금액이 다를 수 있다. 주택임대차보호법의 적용을 받는 경우는 아파트 등 법에서 정한 주거용 건물과 주거용으로 사용하는 일부 업무용 건물을 임차해 주거하는 경우 등이다.   상가는 대상 범위 다소 적어 영세상인을 보호할 목적으로 2002년 11월 시행된 상가건물임대차보호법 역시 주택임대차보호법과 큰 틀은 같다.   다만 사업자등록의 대상이 되는 상가ㆍ사무실ㆍ공장ㆍ창고 등 영업용 건물을 임차한 경우에만 이 법의 적용을 받는다. 사업자등록 대상이 아닌 동창회사무실, 교회 등의 비영리단체 건물은 이 법의 적용을 받지 않는다. 또 임차해 영업용으로 사용하는 경우에만 이 법의 적용을 받을 수 있다. 특히 보증금 기준(월세가 있다면 ‘보증금+(월세×100)’으로 계산)으로 서울은 2억4000만원, 서울 외 수도권과밀억제권역은 1억9000만원, 인천 외 기타 광역시 1억5000만원, 그 외 1억4000만원 이하에 임차한 경우에 한한다. 보증금 상한액을 둔 것은 말 그대로 영세상인을 보호할 목적이다. 돌려 말하면 영세상인만 이 법의 보호를 받을 수 있다는 얘기다. 이 조건에 맞는 임차인은 확정일자를 받는 것만으로 우선변제권 등의 권리를 인정받는다. 그러나 주택과 달리 확정일자를 받기 위해서는 반드시 사업자등록을 해야 한다. 또 동사무소가 아니라 임차한 상가건물 소재지 관할 세무서에서 받는다. 상가 역시 주택과 마찬가지로 최우선변제권을 갖다. 그 기준은 보증금 기준(월세가 있으면 위와 같은 방법)으로 서울 4500만원, 서울 외 수도권과밀억제권역 3900만원, 인천 외 기타 광역시 3000만원, 그 외 2500만원이다. 이 경우 최우선으로 변제받을 수 있는 금액은 서울 1350만원, 서울 외 수도권과밀억제권역 1170만원, 인천 외 기타 광역시 900만원, 그 외 750만원이다. 주택 관련 임대차보호 Q&A -확정일자 받은 직후 주소를 옮기면 안 되나. =주소 이전 시점부터 대항력 및 우선변제권 등을 잃게 된다. 임차인은 함부로 주소지를 옮겨서는 안 된다.   -전입신고가 안 되면 확정일자도 효력이 없나. =확정일자는 전입신고를 전제로 한다. 따라서 임차계약서에다 확정일자 날인을 받았더라도 전입신고가 되어 있지 않으면 우선변제권 등을 행사할 수 없다. 그러나 세대주가 주민등록을 새로 임차한 주택으로 옮기지 못했더라도 가족 중 아무나 주민등록상 전입신고를 한 경우에는 인정된다.   -임대차 기간 중간에 집주인이 바뀌었는데 계속 살 수 있나. =전 주인과 계약한 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 살 수 있다. 다만 임대차 계약을 먼저 했어도 새 주인이 먼저 전입신고를 한 경우에는 대항할 수 없다.   -임대인이 우선 변제를 받을 수 있는 방법은. =확정일자를 받은 다음날 0시부터 우선변제권을 갖는다. 따라서 그 전에 변제권을 갖는 자가 있다면 후순위로 밖에 변제 받을 수 없다. 다만 법이 정한 일정 금액 미만의 소액 임대인의 경우에 한해 최우선으로 일정 금액을 변제받을 수 있다.   -선순위 담보권자가 없고 임차인이 대항력과 확정일자를 받은 상태에서 주택이 경매에 넘어가면 임차인은 경매절차에서 배당을 받을 수 있나. =배당을 받을 수 있을 뿐만 아니라 당초 임대인과 계약한 날까지 집을 비워주지 않아도 된다.   -임차기간 1년에 전세로 살고 있는데 1년을 더 살고 싶다. 하지만 집주인이 1년 계약했으니 그만 나가라고 한다. 집을 비워져야 하나. =1년을 더 거주할 수 있다. 주택임대차보호법은 ‘기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다’고 규정하고 있다. 따라서 1년 계약을 맺었더라도 2년까지 살 수 있다.   -임대차 기간이 끝나 집을 비우려 하는데, 집주인이 새 임차인이 들어올 때까지 보증금을 돌려줄 수 없다고 한다. =임대차 기간이 끝나면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있다. 새로운 임차인을 들이는 것은 임대인의 몫이다. 하지만 임대인이 보증금을 반환해 주지 않으면 임차인은 결국 보증금 반환소송을 제기할 수밖에 없다.   -임대차 기간이 끝났는데 동일한 조건에 계약을 갱신하게 됐다. 이런 경우 확정일자를 다시 받아야 하나. =임대인이 임차기간 만료 전 갱신 거절 등의 통보를 하지 않아 계약이 동일한 조건으로 자동 연장되는 경우에는 별도로 계약서를 작성하거나 확정일자를 받지 않아도 된다. 그러나 일부 계약 조건이 바뀌어 계약서를 다시 쓸 때는 확정일자를 다시 받아둬야 한다. 상가 관련 임대차보호 Q&A -모든 임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받는가. =아니다. 이 법은 사업자등록이 되는 영세상인으로 한정된다.   -이 법의 적용을 받으려면 임대차 계약 후 어떤 조치를 취해야 하나. =사업자등록증, 임대차계약서 원본, 건축물관리대장 등을 가지고 관할 세무서에 가 확정일자를 받아야 한다.   -서울에서 임대차 계약을 갱신하려 한다. 임대인이 보증금의 10% 인상을 요구했는데, 10%를 올려주면 2억4000만원이 넘는다. 이 경우도 법의 보호를 받을 수 있나. =인상된 보증금이 2억4000만원(서울)을 초과하므로 이 법의 적용 대상에서 제외된다.   -계약기간을 8개월로 했는데 더 있고 싶다. 그러나 임대인이 계약이 끝났다고 나가라고 한다. 비워줘야 하나. =기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우는 임대차 계약 기간을 1년으로 본다. 따라서 계약 시점부터 1년까지는 임차인에게 권리가 있다.   -1년 계약하고 영업 중인데, 계약을 갱신하고 싶다. 어떻게 하면 되나. =임대차 기간 만료 6개월에서 1개월 사이에 임대인에게 계약갱신요구를 통보하면 된다. 임차인이 계약갱신을 요구한 경우 임대인은 상가 건물의 재건축 등의 특별한 사유 없이 거절 할 수 없다.   -임대인도 임차인에게 계약갱신요구를 할 수 있나. =계약갱신요구권은 임차인에게만 있으므로 임대인은 이 권리를 행사할 수 없다.   -계약갱신 때 임대인이 과도하게 보증금을 올려달라고 하면 어떻게 하나. =임차인이 계약갱신을 요구하는 경우 임대인은 보증금을 더 올려 달라고 할 수 있다. 다만 현재 보증금(월세 포함) 대비 12%까지만 보증금 인상을 요구할 수 있다.   -계약기간 중 상가건물이 경매에 넘어가면 어떻게 되나. =주택과 마찬가지로 새로운 건물주는 기존 임대차 계약을 그대로 승계해야 한다. 따라서 잔여기간 동안 임차가 가능하다.     ▶주택ㆍ상가건물임대차보호법 비교   주택임대차 상가건물임대차 적용범위 주거용 건물 임대차 전부, 주거용으로 사용하는 업무용 건물 임대차(주거 조건) 일부. 상가 건물의 임대차(대통령령이 정한 보증금액 초과는 미적용) 대항력 입주(인도)하고 전입신고한 순간부터 입주(인도)하고 사업자등록한 순간부터 확정일자 동사무소 관할 세무서 우선변제권 있음(확정일자 받은 다음날 새벽 0시부터) 있음(확정일자 받은 다음날 새벽 0시부터) 최우선변제권 있음(지역별 보증금액에 따라 다름) 있음(지역별 보증금액에 따라 다름) 존속기간 최소 2년 최소 1년 증액청구율 최고 5% 최고 12% 계약갱신청구권(임차인) 없음 있음(계약만료 6개월에서 1개월 전에 요구) 임차권 승계 인정 인정되지 않음