[스크랩] 김성주의 뉴타운 재개발 투자 포인트]④조합원 평형배정

김성주의 손에 잡히는 뉴타운 재개발 투자 포인트]④조합원 평형배정

조합원 평형배정은 ‘도시 및 주거환경정비법’이나 시행령 시행규칙, 조례에서도 명확한 규정이 없고 각 지자체의 정비구역 조합에 따라 다르게 적용된다. 오랜 실무 경험과 법규의 해석, 그리고 조합원 수의 건립가구수를 알아야 예측이 가능하다.

서울시 조례 부칙 제5조에는 ‘이 조례 시행 전 단독 또는 다가구 주택을 다세대 주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있으며, 다세대주택의 주거전용면적이 60㎡를 초과하는 경우에는 종전 관련 규정에 의한다’라고 규정 돼있다.

그러므로 지분전환을 하지 않은 경우 32평형을 배정받을 수 있다. 지분 전환의 경우라도 건물전용면적이 60㎡를 초과하면 권리가액 다액 순으로 32평형 배정이 가능하다.



42평형 이상은 위의 경우를 충족한 다음 권리가액이나 권리가액×비례율 중 32평형 조합원 분양가 이상인 자 중에서 권리가액 다액 순으로 전해진다. 다만 그 수가 건립세대수의 50% 이하가 공급될 경우 50%까지 조합원에게 배분될 수 있으므로 권리가액이 32평형 조합원 분양가 미만이라 하더라도 배분받을 수 있다. 그러나 이 규정은 강행규정이 아니기 때문에 각 지방마다 또는 정비구역조합에 따라 다르게 적용될 수 있어 획일적이지 않다.

서울시 조례를 적용한 A조합의 경우를 사례로 들어본다.

조합원수 500명에 건립세대수가 1000세대라면 평형은 42평형 이상 400세대(40% 이하) 32평형 400세대(40% 이하) 25평형 200세대(임대주택 포함하여 20% 이상)가 된다.

42평형 이상의 경우 50%까지가 조합원 배정이 가능하므로 조합원 500명 중 200명을 제외한다면 300명의 조합원은 지분 전환의 경우라도 전원이 32평형을 배정받을 수 있지만(국민주택규모는 100% 조합원 배정가능) 건립세대수가 600세대라면 42평형 이상이 240세대 뿐이므로 조합원 중 120명만이 권리가액 다액 순으로 대형평형을 배정 받게된다. 이 경우 32평형이 240세대이므로 100% 조합원이 배정받는다 해도 140명은 25평형으로 밀리게 되며 건립세대 수에 비해 조합원 수가 많을 경우 임대 주택을 배정받을 수 있다.

54평형이나 65평형의 경우 정비구역 내 종전 주택규모가 세대 당 전용면적 115㎡를 초과하는 경우 그 주택 수 만큼 165㎡범위 안에서 건립할 수 있으므로 조합원 배정이 제한적일 수밖에 없다.

김성주 대한공인중개사협회 전임교수

출처 : 건축과 부동산

글쓴이 : 조순필 건축사 원글보기

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