[스크랩] [김성주의 뉴타운 재개발 투자 포인트] ① 분양권 가격

[김성주의 손에 잡히는 뉴타운 재개발 투자 포인트]

① 분양권 가격

1가구 다주택자의 규제강화, 개정된 도시주거환경정비법과 시행될 도시재정비 촉진을 위한 특별법, 그리고 서울의 현실적인 택지난 문제 등을 고려해 볼 때 뉴타운의 재개발사업이 내 집 마련이나 재산증식 재테크에 가장 유효한 상품으로 인식되고 있다. 이에따라 20여 년간 재개발·재건축 전문가로 활동하고 있는 대한공인중개사협회 김성주 교수의 뉴타운 투자 키포인트를 4회에 걸쳐 연재한다.

뉴타운의 정비구역 내 주택 및 기타 건축물이 있다면 평수와 용도에 관계없이 분양자격이 주어진다. 그러나 평형배정은 지분 쪼개기 여부와 권리가액의 다액 순으로 정해진다. 건축물이 없는 나대지 소유자라면 지목이 대지인지, 도로 부지인지를 따져서 판단해야 한다. 대지인 경우 단독필지이면 30㎡, 공유인 경우 90㎡ 이상이라야 분양권이 주어진다. 단, 단독필지라도 27평 미만이면 세대원 전원이 무주택자라야 한다.



지목이 도로이면서 도로로 이용되고 있는 토지는 27평 미만이면 분양권이 주어지지 않고 현금청산 대상이므로 유의해야 하고 27평 이상도 이주비가 지급되지 않으므로 가급적 피해야 한다.

여러 필지 상 또는 대형 필지 상 건축물이 하나인 경우 그 대지의 일부를 2003년 12월30일 이후 분리된 경우 분양권이 주어지지 않고 권리가액 산정 시 제외되므로(2005년 3월 17일 개정) 권리관계 확인을 통해 분리된 시점을 잘 파악해야 한다.



집합건물(공동주택)일 경우 최초부터 다세대이면 별다른 제약이 없지만 단독이나 다가구로 건축물 준공 후 다세대로 전환한 경우는 여러가구를 1개의 분양권으로 보기 때문에 피해야 한다. 2003년 12월30일 이전 전환한 경우라도 건축물 면적이 전용면적이 60㎡ 이상이라야 32평 입주권 가능성이 있으므로 반드시 확인해야 한다.

전환된 경우 전용면적이 60㎡ 이하면 25평이나 임대주택분양대상자이다. 하지만 강제규정이 아니므로 조합원 수가 세대수에 비해 많지 않다면 32평에도 입주할 수 있으므로 조합원 수를 알아보고 투자해야 한다.

길음 뉴타운 지역.

재개발의 경우 상가 소유자는 상가 또는 아파트 중 하나를 선택해서 분양받을 수 있다. 그러나 평가액이 높을 경우 (금액은 조합마다 차이가 있음) 아파트와 상가 모두 받을 수도 있어 좋은 투자대상이나 매물이 귀한 편이다. 이외에도 그 토지와 건축물의 위치, 면적, 이용 상황에 따라 평가액이나 평형배정이 다를 수 있으므로 이러한 여러 상황을 종합하여 판단해야 할 것이다.

대한공인중개사협회 김성주 교수

출처 : 건축과 부동산

글쓴이 : 조순필 건축사 원글보기

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