[스크랩] 매매계약시유의사항

 

부동산 매매계약시 유의사항

부동산 매매 계“약 할 때는 사전에 점검하거나 주의 할 내용들을 꼼꼼히 챙겨 실수 하는 일이 없도록 ”안병관“씨의 글을 수정 보완하여 올립니다 초보자 여러분 업무 참조하십시요..

계약 전 :

부동산을 사고자 하는 자는 먼저 해당 지번을 확인하고, 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 가옥대장, 국토이용계획 확인 원 등을 떼어보고 현장을 반드시 확인하고 소유권에 문제가 없는지 검토한다.

상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 원본인가를 확인하여야 한다. 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서는 안 된다. 최근에는 복사기술이 발달되어 정당한 등본이라도 이를 고쳐서 다시 복사하는 사례가 많아 원본과 다른 복사 분이 많이 나돌고 있기 때문에 등본이 있으면 반드시 관계공무원의 인증이 있는가의 여부를 확인하여야 할 것이고, 근본적으로 본인이 직접 등기부를 열람하여 확인하거나 이를 떼어 보는 것이 가장 확실하다.

그리고 소유자와 파는 사람 이 같은 사람인지 확인해야 한다. 더불어 용도, 정확한 면적, 저당권이나 채권 설정 여부 등도 꼼꼼히 확인해야 한다. 그리고 계약서를 쓸 때 실제 내용과 대조해 볼 필요가 있다. 집주인이 미리 떼어놓은 등기부등본을 제시할 때는 인지가 제대로 붙어있는지, 발급날짜가 언제인지 제대로 확인해야 한다. 발급날짜가 계약 체결일보다 많이 앞서는 경우 발급날짜와 계약체결일 사이에 다른 물권이 설정될 수 있기 때문이다.

단기간에 권리자가 수명씩 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하고 사지 말아야 한다. 여러 가지 담보물권이나 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것은 사지 않는 것이 현명하다. 또 매수직전에 비로소 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심을 해야 한다. 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은 자를 찾아가 사실여부를 확인하는 것이 좋다.

계약 시 유의사항 :

계약서 작성 시 반드시 중개대상물 확인 설명서를 첨부하야 직접 설명하고, 계약당사자의 서명 날인을 필히 받아 두도록 한다. 중개 대상물 확인 설명서는 대상물의 표시와 등기부 기재사항, 공법상 이용제한 및 거래규제사항 등을 상세히 기록한 서류로 추후 중개업자 책임소재를 명확히 밝힐 수 있다.

계약서는 정확하게 작성해야 한다. 계약서를 작성할 때는합의된 사항을 모두 기재하고, 계약서에 인쇄된 부분에 대해 문제가 되는 문구는 삭제하는 등 상세한 부분까지 살펴야 하며, 영수증도 받아야 한다. 그리고 공동소유인지 확인해야 한다.

공동소유일 경우 공동소유자 전원의 동의를 받고 계약한다. 공동소유자 중 한 사람이라도 반대할 경우 계약은 성립되지 않는다.

계약 시에는 매도인 측 대리인과 계약하지 말고 거래당사자간에 직접 계약하는 것이 좋다. 만일 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원칙적으로 무효이며 대리 계약자가 부부간이든 부자지간이던지 법적으로 대리권은 없다.

만약 실소유주의 배우자 또는 그 외의 대리인이 계약하러 나왔다면 이 경우에는 위임장,주민등록증, 위임인 인감증명서위임내용등을 필히 확인하여야 한다.

위임장이 필요 없는 대리계약은 실소유주(등기명의인)가 미성년자인 경우다. 미성년자의 계약은 취소할 수 있기 때문에 법정대리인인 부모가 계약을 대신할 수 있다. 위임장을 확인할 때에는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해 봐야 하며, 인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인해야 한다.

뿐만 아니라 계약 명의인에게 연락하여 계약 의사를 확인해 봐야 하는데 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에 대하여 매각권한을 한 사람에게 일임한다는 위임장을 확인하는 것도 필수적이다.

반드시 확인되어야 할 계약서 내용

- 계약당사자의 인적 사항

- 매매금액 -매매금액 지급방법

- 매매부동산의 인도방법

- 계약위반 시 배상문제

- 계약 연·월 ·일 등

계약 조항 검토 후 특약 사항란에 명시할 사항

계약서 특약 사항에 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불 시까지 유지하여 양도한다는 내용, 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용, 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용, 계약 불이행 시 손해배상을 한다는 내용, 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용 그래야만 나중에 분쟁이 발생했을 때 원만하게 해결할 수 있다. 적어둔 대로 지켜지지 않았을 때 어떤 식으로 대처할 것인지도 정확히 명시해야 한다.

부동산 매매 시 반드시 계약 전부터 계약 당시 그리고 계약을 하고 나서도 긴장을 늦추지 말아야한다.

* 소유권 이전등기

- 이전등기 기간 : 부동산을 매수하여 등기이전을 할 수 있는 날로부터 60일 이내 (지연시는 과태료 부과)

- 등기이전에 필요한 서류

계약서 : 부동산 등기법에 의한 관인계약서

등기권리증(등기필증) : 매도인이 가지고 있는 등기필증

인감증명서 : 매도인의 인감증명서(용도:부동산 매도용, 발행일로부터 1개월간 유효)

주민등록등본 : 매수자

위임장 : 법무사에게 위임하여 등기신청 할 경우

출처 : 뉴타운 길라잡이

글쓴이 : 이종국 원글보기

메모 : 부동산 매매계약시 주의