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포괄양도양수란

 

 

1. 환급부가세 사후관리기간은 10년임.

 

2. 사후관리 적용개시일은 원칙적으로 임대사업 개시일(환급일자와는 무관)

 

3. 포괄승계의 특별한 양식은 없으나 편의상 아래와 같은 양식으로 내용을 기재하여

   쌍방 인감증명 첨부하여 매도인은 폐업신고시, 매수인은 양도신고시와 사업자등록시

   소관 세무서에 제출하면 쌍방에게

   확실한 승계 이행을 촉구하게 되고 세무당국에서도 일사천리로 마무리 됨.

 

포괄승계시에는 윈칙적으로 부가세 포함가격으로 매매가액으로 기재하여

부가세 전액에 대하여 매매가액에서 공제되어야 합니다

(매도인은 이미 부가세 전액을 환급 받았으므로  포괄승계시에는 환급액을 매수인에게 인계하는 것이지요)
여기에서 항상 다퉁이 생기고 계약이 취소되는 경우가 허다하므로 유의하셔야 합니다

매도인은 자기가 환급 받은 돈은 소비 되고 없으므로 부가세를 매수인에게 반환하지 나니하려고 합니다

이런경우 매수자는 부가세를 포함하여 매매대금을 지불하고 나중에 사업자 등록을 하면서 환급신청을하고

매도인으로 하여금 폐없기 스스로 해결하도록 각자  자기 갈길로 가면 됩니다

중요한 포인트는 매매대금은 부가가치세포함으로 하고 부가세액을 명시하여야 합니다

 

포괄승계제도의 취지는 부가가치세는 간접세이므로

매도인이 부가세 를 매수인으로 부터 받아서 납부하는 절차와

매수인이 부담한 부가세액에 대하여 환급 신청을 하는 절차를 생략하여

국민의 편의를 도모하는 취지임을 이해하시면 도움이 될 것 같습니다

 

 

 

                            사업포괄양도양수계약서

양도인(갑):  성 명(볍인명)                        등록번호

            주소

양수인(을):   성 명(법인명)                       등록번호

부동산 소재:

현재 (갑)이 운영하고 있는 상기 부동산 대한 권리와 의무를 (을)에게 승계함에 있어 쌍방 합의에

의하여 다음과 같은 내용의 계약을 체결한다.

                                    다     음

제1조(목적) 본 계약은 “갑”이 운영하고 있는 부동산 임대업에 관한 일체의 권리와 의무를       

        “을‘’에게 포괄적으로 양도 양수하는데 목적 이 있다.

제2조(방법) “갑”은          년    월    일 현재 확정된 평가 자산 총액을 “을”에게 양도 하고

      “을”은 이를 양수한다.

제3조(재산의 평가 및 확정) 양도, 양수한 재산가액의 평가는     년    월   일 현재  “갑”의 평가액 으로 한다.

제4조(효력) 본 계약은 전조에 불구하고       년    월    일 효럭이 발생하며 이에 따라  “갑”은

      포괄적 사업 양도를 사유로 하는 폐업신고를 하여야 한다.

저5조(권리의무이행등) “을”은 “갑”이 양도할 사업 등에 관한 권리, 의무를 성실히 이행 하여야 하며

      “갑”은 “을”이 본 사업의 양도, 양수에 따르는 제반업무 수행에 필요한 일체의 내용에 대하여

       성실하게 협력하여야 한다.

제6조(양수자의 사업자 등록) “을”은 양수인으로서 제1조에서 규정한 부가가치세법 제6조 6항의 규정

      에 의한 사업 승계의 목적을 달성 할 수 있도록 일반 과세자로 등록하여야 한다.

제7조(제세공과 부담) “갑”은 양도인으로서 본 사업 양도 시까지의 사업에 관련된 제세공과금 등에

     대한 납부의무를 부담한다.

제8조(기타) 계약조건에 정하지 아니한 사항에 대하여는 관련 법률과 일반 관레에 따라 “갑”과 “을”

      은 상호 협의하여 결정하기로 한다.

위 각 조항의 계약내용을 확증하기 위하여 본 계약서 2통을 작성하여 “갑”과 “을”이 각각 l동씩

보관한다.

                                                 년       월       일

                                       양도인(갑)                        인

                                   

                                       양수인(을)                       인

                                                

 

 

'사업의 포괄양·수도 비과세' 잘못 알면 '毒'

경기도에 사는 A씨는 B씨에게 임대하고 있던 여관을 C씨에게 팔고 나서 고민이 이만저만이 아니다.

여관을 사들인 C씨가 여관을 직접 운영한다는 이유로 국세청으로부터 느닷없이 부가가치세 2억원을

내라는 통보가 날아왔기 때문.

평소 세법에 대한 지식이 전혀 없는 A씨는 어차피 여관이라는 하나의 목적물을 사고 팔았을 뿐인데

어떤 경우는 부가세를 물리고 또 어떤 때는 사업의 포괄양도로 봐 부가세를 물리지 않는 현상은

상식으로 맞지 않는다며 고개를 저었다.

최근 사업을 양도하는 사업가들이 세법에서 정한 <사업의 포괄양수·도 관련 부가세 비과세> 규정 때문에

때아닌 홍역을 치르는 경우가 늘고 있다.

세법을 집행하는 국세청은 '사업의 포괄양수·도' 요건을 상당히 까다롭게 보고 있는 반면,

사업을 양도하는 일반 시민들은 '내가 하던 사업을 다른 누군가가 이어서 하면 당연히 사업의

포괄양수도'인 것으로 막연하게 알고 있기 때문이다.
 

 

사업포괄양도에 대한 부가가치세 과세 여부

본래 “사업의 양도”는 부가가치세법상 “재화의 공급”에 해당되어 부가가치세가 과세되는 것이 원칙이다.

 

그러나 사업의 양도에 부가가치세를 과세하더라도 양도인은 양수인에게서 부가가치세를 징수하여

납부하고, 양수자는 그 금액을 매입세액으로 공제 또는 환급받게 될 것이므로 양수인은 불필요한

자금압박을 받고 과세관청은 국고수입도 없으면서 행정적으로 번거롭기만 할 뿐이다.

 

이러한 이유로 부가가치세법은 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 않도록 규정하고 있다.

그러나 다음의 경우에는 과세 거래로 보아 부가가치세를 징수한다.

(1) 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우

(2) 사업양도인이 세금계산서를 교부한 경우로서 거래징수한 세액을 신고납부한 경우

위의 내용으로 보면 사업을 양도하면서 세금계산서를 교부한 경우에는 별다른 문제가 생기지 않는다.

그러나 일반과세자가 간이과세자에게 양도하면서 세금계산서를 교부하지 않는다면 양도자에게는

부가가치세와 가산세가 추징될 것이다.

 

그리고 사업을 양수하는 간이과세자 입장에서는 일반과세자보다도 매입세액만큼 사업양수비용이

더 많이 필요하게 된다. 그러므로 사업을 양도하는 경우 양도인은 양수자의 과세유형을 꼭

확인해보아야 하며, 양수인도 간이과세를 포기하고 일반과세자가 되는 것이 더 유리한지를

심사숙고해야 할 것이다. 간이과세자가 환급 받으려면 일반과세자가 되어야 한다.

*. 부가가치세 환산보증금 제외 판결나와

최근 임대차 상가의 환산보증금을 계산할 때 부가가치세를 제외해야 한다는 판결이 나왔다.

환산보증금은 월세를 보증금으로 환산한 금액[(월세×100)+전세보증금]으로 상가건물임대차보호법

적용 대상을 가리는 기준이 된다.

 

환산보증금에 부가가치세를 포함하느냐 또는 제외하느냐에 따라 상가임대차보호법 대상이

달라지는 셈이다.

수원지방법원 항소부는 최근 상가건물 주인이 임차인을 상대로 낸 명도 소송과 관련해

'부가가치세 별도' 약정을 체결한 상가임대차 계약에서 부가가치세는 상가임대차보호법

제2조 제2항에서 정한 '차임'에 포함되지 않는다고 판결했다.

상가임대차보호법 시행 이후 환산보증금과 부가가치세를 둘러싼 논란은 끊임없이 제기됐지만

부가가치세를 차임에 포함하지 않는다는 법원의 판결은 이번이 처음이다.

 

부가가치세가 차임에서 제외되면 그만큼 환산보증금이 낮아져 상가임대차보호법 적용을 받는

영세상인들이 늘어날 것으로 전망된다.

현행 상가임대차보호법 적용 범위는 지역별로 차이가 있다.

서울은 보증금 2억6000만원 이하,

수도권 과밀억제권역은 1억9000만원 이하,

광역시(인천광역시,군제외) 1억6000만원,

기타지역 1억5000만원 이하 등이 상가임대차 보호 대상이다.

 

상가임대차보호법 적용을 받으면 보증금 일부 최우선변제 및 5년간 임대차계약 갱신요구 등

권리를 행사할 수 있다.

보증금 5000만원에 월세 200만원인 서울지역 상가의 경우 당초처럼 부가가치세를 포함해 계산하면

환산보증금이 2억7000만원[(220만원×100)+5000만원]으로 상가임대차보호법 적용을 받지 못한다.

하지만 부가가치세를 제외한 환산보증금은 2억5000만원[(200만원×100)+5000만원]으로

상가임대차계약 보호 대상이 된다.

 

 

<포괄적 양수도 요건 완화>

 

1. 양수자의 과세유형을 불문한다.

종전에는 사업을 양수도 하는 과정에서 양도자는 일반과세자이나 양수자가 간이과세자로 사업자등록을

하는 경우에는 양도자에게 부가세를 징수했다. 그런데 2008년부터는 양도자 및 양수자의 일반과세 혹은

간이과세 여부를 불문하고 비과세한다.

 

 즉, 양도자와 양수자가 과세사업자이기만 하면 사업포괄적양수도에 따른 부가세 비과세 요건을

충족한다고 보는 것이다.

다만, 사업의 포괄적양수도로 부가세 비과세 받은 경우 양수자는 그 이후로 간이과세자를 적용 받을 수 없다.

         다시말해서 양수자는 일반과세자로 변경된다는 이야기 이다.

 

2. 사업양수 후 업종을 변경해도 괜찮다.

종전에는 사업을 양수 받은 자가 양수 받은 사업의 업종을 변경해 버린다면 사업의 포괄양수도로 인정하지 않아

부가세를 추징 당하는 사례로 종종 있었다.

그런데 변경 후부터는 양수 받은 사업의 업종을 변경하는 경우에도 부가세가 비과세되는 사업포괄양수도로 인정된다.

 

3. 대신, 사업양도신고서를 제출하는 자만 부가세 비과세 받을 수 있다.

 

 

 

포괄양수도계약의 진행은 특정 형식이 없음.

 

가장 보편적인 방법은 매매계약서상 특약란에

"본 계약은 포괄양수도로 진행하기로 한다"라는 문구를 기재하여

포괄양수도계약임을 밝혀 두는 것 만으로도 그 효력이 있음.

 

그러나, 포괄양수도의 개념자체가 매수인측에게 상당한 부담을 초래할 수도 있는 계약이기에

(사업에 관한 권리 뿐 아니라 의무까지 모두 넘겨 받는 계약)

가능하다면,  매매계약서 외에 포괄양수도계약서를 별도로 작성하셔서 첨부하는 것이 좋습니다.

포괄양수도계약서 역시 매매계약서와 마찬가지로 규정된 법정서식이 없기에,

개별 매매건에 대해 작성하시면 되겠음.

 

다만, 포괄양수도계약서상에 사업의 양도,양수에 관한 내용이 정확하게 표기되어야 함.

상가건물의 경우 해당건물과 관련된 채무부분까지 자료를 만드셔서 첨부해야 함.

 

 

부가세법에 의하면,

매입시 부가세환급 유무에 관계없이 부가세를 납부하셔야 하며,

또한, 과세유형에 관계없이(매도자가 일반과세자이거나 간이과세자이거나)

사업자이면 부가세는 납부해야 합니다.

 

국세청 부가세 담당세무사와 직접 통화를 하여 모든 부분을 확인한 내용임.

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부가세법에 규정을 보면, 포괄양수도가 성립하기 위한 조건으로 세가지가 나옵니다.

1.과세유형이 같을 것 - 2008년 부터는 같지 않아도 됨.

                                   그러나 매수자가 간이과세자 이면 낸 부가세는 환급않됨.

2.조건의 변경이 없을 것

3.사업전체를 양도양수 할 것. -  2006년 부가세법이 일부개정 되면서

                                               [업종이 같을 것]이란 조건은 삭제 되었습니다.

 

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출처 : 성을용의 방실방실 모텔/상가/빌라이야기

글쓴이 : 카수 원글보기

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