[스크랩] 유전모연(柳田暮煙)의 재개발 투자 스터디...세번째

두번째 스터디 이어서 주택 재개발 분양대상자에 대해서 알아보도록하죠?

 

두번째 스터디가 기존 무허가건축물에관한 스터디였다면

이번 세번째는 서울시 도시 및 주거환경 정비조례 제27조 제1항 제2호에대해서 스터디하겠습니다

 

분양대상자에관해 공부하기 어렵죠?

저도 실무에서 재개발을 하지만 계속해서 보고 또 봐야지 안보면 잊혀지더라고요

물론 재개발에서 요건보다 더 중요한 것은 수익이죠..네 맞습니다

 

하지만 수익이 아무리 좋아도 내가 분양대상자가 안되면 무슨 소용이 있습니까?

 

두번째 스터디에 이어 세번째 스터디 -  제27조 제1항 제2호 - 시작하겠습니다.

 

서울시 도시 및 주거환경 정비조례 제27조(주택재개발사업의 분양대상 등)제1항

 

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 건축조례 제29조제1호의 규모 이상인 자. 다만, 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조에 따른 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다.(개정 2009.07.30, 2010.03.02)

 

☞ 제29조(건축물이 있는 대지의 분할제한) 법 제57조제1항 및 영 제80조에 따라 건축물이 있는 대지의 분할은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모이상으로 한다. (개정 2009.11.11)

1. 주거지역 : 90제곱미터

2. 상업지역 : 150제곱미터

3. 공업지역 : 200제곱미터

4. 녹지지역 : 200제곱미터

5. 제1호 내지 제4호에 해당하지 아니한 지역 : 90제곱미터

 

토지, 즉 나대지를 매매할려면 주거지역이냐, 상업지역이냐에따라 토지면적의 차이가 많이 나기에 투자를 할때 그 지역이 주거지역인지 상업지역인지를 살펴보세요

일반적으로 주택재개발이나 주택재건축은 주거지역에서 개발이고

도시환경정비사업은 상업지역에서 개발인 경우가 있기에 염두에두고 투자를 하세요

 

☞ 2008년9월30일 조문과 2010년3월2일 개정된 조문에 차이가있어 비교가 되도록 올려봅니다

 

 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 ~~~ 이 하 중 략 ~~~분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다.(개정 2006.01.01, 2008.09.30)

 

☞ 종전토지의 총면적 : 독립된 1필지 뿐아니라 수개의 필지를 합하여 90㎡이상이면 주택의 소유 유무와 지목의 종류와는 관계없이 분양대상이 됨

 

☞ ① 30㎡이상~90㎡미만인 토지소유자

    ② 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지의 토지 - 독립된 한필지여야함(0), 수개의 필지를 합해서(Ⅹ)

    ③ 지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지가 아닐것

    ④ 사업시행인가고시일이후부터 공사완료 고시일까지 세대원 전원이 무주택자인경우

    ①+②+③+④의 조건을 모두 만족하여야 분양대상이 됨

 

☞ 2003년 12월 30일 이후에 분할된 토지 -- 분양대상이 안됨

 

☞ 30㎡미만의 토지 --분양대상이 안됨

 

☞ 사업시행인가고시일부터 공사완료고시일까지 유주택자가 매수한 경우 -- 분양대상이 안됨

무주택자가 무주택자에게 매도를해야 분양자격이 유지되므로,

30㎡이상~90㎡미만인 토지를 매매 할 때는 유주택자인지,무주택자인지도 알아보고 매매를 하세요

 

☞ 지목이 도로이고 현황이 도로인경우 : 90㎡이상인경우 - 분양대상 됨

                                                       90㎡미만인경우 - 분양대상 안됨

 

☞ 지목 또는 현황이 하나만 도로인경우 :  위 30㎡미만, 30㎡~90㎡, 90㎡이상으로 판단을 하여야함 

 

☞ 요악해보면

    30㎡미만 - 분양대상 안됨

    30㎡이상~90㎡미만 - 위 조건을 모두 만족시 분양대상 됨

    90㎡이상 - 분양대상 됨

 

3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자(개정 2009.07.30)

☞ 분양대상이 안되는 경우에도 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 경우에 분양대상이 됨.

 

주거용이 아닌 근생이 분양대상이되기위해서는 권리가액이 분양용 최소규모 이상이되던가

사실상 주거로 사용하여 유전모연의 재개발 스터디 두번째에 설명했던 요건에 맞는 경우 분양대상자가 된다 

 

4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지 규정은 적용하지 아니할 수 있다.(개정 2009.07.30)

☞ 기존시행방식에서 분양자격이 주어지는경우 전환된 사업에서 분양자격에 해당되지 아니하여도 분양자격을 인정할 수있다.

 

5.「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제11조제4항에 따라 재정비촉진계획에 따라 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자(개정 2009.07.30)

☞ 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제11조(기반시설 설치비용의 분담 등) ①기반시설 설치비용은 제15조 또는 제18조의 규정에 의한 재정비촉진사업의 시행자(이하 "사업시행자"라 한다)가 재정비촉진계획의 비용분담계획에 따라 부담하여야 한다.

②기반시설 설치비용의 부담규모는 재정비촉진사업별 시행규모 및 건축계획의 내용 등을 고려하여 균형있게 정하여야 한다.

③사업시행자가 기반시설의 설치를 위하여 필요한 부지를 제공하는 경우에는 재정비촉진계획에 대통령령이 정하는 바에 따라 용적률, 건축물의 높이 등을 조정하는 내용을 포함할 수 있다.

④ 시장·군수·구청장이 재정비촉진계획에 의하여 기반시설을 설치하게 되는 경우 시장·군수·구청장으로부터 토지 또는 건축물 등에 관한 보상을 받은 자가 그 보상금액에 국토해양부령이 정하는 이자를 더한 금액을 시장·군수·구청장에게 반환하는 경우에는 당해 또는 인접한 재정비촉진구역의 토지등소유자로 보며, 이 경우 해당 재정비촉진구역 사업시행자가 기반시설의 설치에 필요한 부지를 제공한 것으로 본다. 또한 토지 또는 건축물 등에 관한 보상을 받은 자가 보상금액을 반환하지 아니한 때에는 당해 또는 인접한 재정비촉진구역에서 매각되는 토지 또는 건축물에 대하여 우선 매수를 청구할 수 있다.<개정 2008.2.29>

 

네번째 스터디에서는 27조 제2항 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다에대해서

좀 더 자세하게 설명하겠습니다.

 

출처 :  http://cafe.naver.com/55296280(부동산 기초 마스터)

 

                                                                                                                  - 흑석동에서 -     

출처 : 젊은공인중개사-재테크

글쓴이 : 박희욱(재개발) 원글보기

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