[스크랩] 도시개발법과 도시및주거환경정비법 비교

 

도시개발법과 도시및주거환경정비법 비교

  1.사업절차의 비교

도시개발사업의 절차	정비사업 절차
개발계획 수립시     +     개발구역 지정(동시원칙)  개발구역 지정권자(원:시도지사, 예: 건 (5가지))              ※ 지정 후 개발계획 수립 가능(자녹·도시지역외지역)   ※ 지정제안 : 사업시행자가 될 수 있는 자 (국가·지자체·                  조합은 제외) → 시·군·구청장/건장  ①지정요청 : 시장·군수·구청장 → 시·도지사  ②지정권자 : 시·도지사(100만m²→건장 승인)/건장  ③지정의제 :⇒도시지역, 제1종 지구단위계획구역 결정·고시                 간주  ④지형도면고시 특례 : 개발사업 시행기간 안 (도시관리계                          획 2년 이내 실효 X )                             ↓ 시행자 지정(by지정권자) :전부를 환지방식으로 하는 경우                             → 토지소유자 or 조합                             ↓⇒ 도시개발조합 설립 실시계획작성(by시행자):지구단위계획 포함(둘다 3년내작성)                             ↓ 실시계획인가·고시(by지정권자) :                             ↓ 사업시행(3방식) : 수용·사용방식 / 환지방식 / 혼용방식 ① 수용·사용방식: 사업시행 → 공사완료 → 공사완료                   보고 → 준공검사 → 공사완료공고 ② 환지방식:  환지계획 작성·인가 신청 (사업시행자) →    환지계획인가·고시(only 유일하게 시·군·구청장)→사업시행·공사완료 → 공사완료 보고 → 공사완료 공고 → 준공검사 →환지처분 통지·공고 → 다음날(확정: 청산금(5년소멸시효), 소유권) → 환지등기(14일내 촉탁등에의한 신청)	정비기본계획(by 특·광·시장 / 시장(도지사 승인)  ①10년 단위로 작성(영림계획10년단위,관리계획5년단위)  ②5년마다 재검토(도시기본,도시관리계획등)  ③인구 50만명 미만의 시 (다만, 도지사가 정비기본계획 수립이 필요하다고 인정하여 지정하는 시를 제외)는 생략가능 ※참고) 도시기본계획: 비구속적, 인구10만↓생략, 재검토 5년, 공청회는 있다. ↓ 정비계획수립(by시장·군수·구청장) ↓ 정비구역지정(by시·도지사←시군구요청으로)   지정고시의제 : 제1종 지구단위계획 결정·고시 간주 사업시행자선정     1. 주거환경개선사업      2. 주택재개발사업      3. 주택재건축사업        4. 도시환경정비사업 사업시행계획서(by시행자 작성) → 시장군수의 인가  정비구역 외, 주택재건축사업, 건축위원회의 심의(높이·층수·용적률 등) 사업시행계획인가(by시장.군수) ↓ 분양공고(21일내통지)→통지일부터 30~60일내 정한기간( 분양신청...즉 분양설계는 분양신청만료일에 작성) 관리처분계획(by시행자 작성) 관리처분계획 인가(by 시장·군수) → 준공인가신청 → 준공검사 ⇒ 준공인가고시→ 공사완료고시→대지확정측량 →토지분할→ 통지→ 소유권이전
cf) 개발구역의 해제간주  (1) 지정해제 간주 사유 : 다음의 규정된 날의 다음날에 해제된 것으로 간주 한다.!!!    ① 개발구역 지정·고시 후 3년 이내에 실시계획의 인가를 신청하지 아니하는 경우    ② 도시개발사업의 공사완료(환지처분) 공고일  (2) 개발구역 지정 후 개발계획 수립: 규정된 날의 다음날    ① 개발구역 지정·고시 후 2년이 되는 날까지 개발계획이 수립·고시되지 않는 경우 그 2년이 되는 날    ② 개발계획이 수립·고시된 날부터 3년 이내에 실시계획의 인가신청이 없는 경우 그3년이 되는 날     → 다만, 도시개발구역의 면적이 대통령령이 정하는 규모(330만m²) 이상인 경우에는 5년으로 한다.  (3) 해제간주의 효과 : 용도지역 환원 및 지구단위계획구역의 폐지 (단, 공사완료의 경우는 그렇지 않다.)

2. 정비사업의 종류

	정비사업 기준		시행자		시행방법
주거환경개선사업 (환지방식O,관리처분X)	저소득층 집단거주 / 정비기반시설 극히 열악 / 노후․불량 건축물		시장․군수, 주택공사등 ← 토지등소유자 2/3 이상 동의		시․군수(기반시설설치),소유자(주택개량)                               ⇒ 제2종일반주거  시행자 - 수용, 주택건설 공급 ⇒ 제3종일반주거  환지방식                 ⇒ 제2종일반주거
주택재개발사업 (환지방식O,관리처분O)	정비기반시설 열악 / 노후․불량 건축물		조합,공동시행:시장.군수, 주택공사등(조합원 1/2 이상 동의)		주택, 부대․복리시설 공급(관리처분계획)  환지방식
주택재건축사업 (안팎)(안전진단) (환지방식X,관리처분O)	정비기반시설 양호  / 노후․불량 건축물				공동주택, 부대․복리시설 공급(관리처분계획)
도시환경정비사업 (환지방식O,관리처분X)	상업․공업지역-토지의 효율적 이용 / 도심․부도심의 기능회복		조합, 토지등소유자 공동시행:시장.군수, 주공등, 토공(조합원 or 토지등소유자 1/2 이상 동의)		건축물 공급(관리처분계획)   환지방식
cf) 조합설립 (추진위원회 5인이 시장군수로부터 설립인가 받아 → 주된 사무소 소재지에 30일내 등기 하므로 성립)  ① 주택재개발사업․도시환경정비사업 : 토지소유자 4/5 이상 동의  ② 주택재건축사업 : 각동별 구분소유자 및 의결권의 2/3 이상과 전체 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상                                                                               (복리시설의 경우는 전체를 1동으로 본다)     정비구역에 포함된 단지 밖의 토지 :  토지면적의 2/3 이상 및 건축물 소유자 4/5 이상
주거환경개선사업		주택재개발사업		주택재건축사업		도시환경정비사업
없다				안전진단신청(공동주택)		없다
주민대표기구		없다
				정비구역외 건축위 심의		없다
없다						지정개발자 사업비 예치
순환정비 방식		순환정비 방식		순환정비 방식
임시수용시설 설치		임시수용시설 설치		없다
토지수용․사용		토지수용․사용		천재지변, 긴급시 에만가능		토지수용․사용
없다				매도청구		없다
없다				토지분할 청구		없다
국민주택채권 매입배제		없다
환지방식		환지방식		없다		환지방식
없다		관리처분계획		관리처분계획		관리처분계획
1세대 1주택이상 → 1주택		1세대 1주택이상 → 1주택		1세대 2주택이상 → 2주택이상 투기과열지구 2주택만		1세대 1주택이상 → 1주택

도시계획시설사업 시행자	도시개발사업 시행자	정비사업 시행자(건,도X)
1. 시장·군수  2. 협의지정 시장·군수  3. (도)지정 시장·군수  4. (건)지정 시장·군수  5. 도지사 : 광역계획, 필요시  6. 건교부 : 국가계획, 필요시  7. 비행정청 : 지정  (시장·군수, 시·도지사, 건장)	1.국가·지자체  2.정부투자자기관        (토관농자주)        3.지방공사  4.공동출자법인  5.토지소유자, 조합  6.수도권 외로 이전법인  7.시행할 능력 있는 자	(1) 주거환경개선사업(달동네)    ① 시장·군수·구청장    ② 주공 등  (2) 주택재개발, 주택재건축 사업     ① 조합 (의무사항) → 단독시행     ② 조합 + 공동(시장군수,주공등)  (3) 도시환경정비사업     ① 조합(재량사항) or 토지등소유자     ② 조합 or 토지등소유자 + 공동(시장군수,주공등,토공)

3. 공익사업을 위한 토지등의 취득및보상에 관한법(구 토지수용법) 준용 규정

공익사업법	도시계획시설사업	도시개발사업	도시환경정비사업	주택건설사업
1.공익사업성의 인정	간주	간주	간주	간주
2.사업인정고시(by건)	실시계획인가	토지의 세목고시	사업시행인가	사업계획승인
3.사전·현금보상원칙		사후·현물보상	사후·현물보상
4.재결기간(1년 이내)	사업시행기간 내

4. 공법상 간주사항 간단정리

국계법	1. 도시관리계획 결정의 특례 공유수면 매립의 목적이 매립구역과 이웃하고 있는 용도지역의 내용과 동일 할 때 매립의 준공  인가일부터 이웃하고 있는 용도지역으로 결정된 것으로 본다. 단, 고시는 하여야!!! 2. 결정․고시의 특례 1) 도시지역으로 의제하는 경우     ① 항만구역으로 도시지역에 연접된 공유수면 (항만법)     ② 어항구역으로 도시지역에 연접된 공유수면 (어항법)     ③ 국가산업단지 및 지방산업단지 (산업입지 및 개발에 관한 법률)     ④ 택지 개발 예정지구(택지개발 촉진법)     ⑤ 전원 개발 예정지구(전원개발에 관한 특례법)  2) 관리지역 안에서 농업진흥지역으로 지정․고시되면, 농지법에 의한 농림지역으로 결정․고시  3) 관리지역 안에서 산림법에의한 보전산지로 지정․고시되면, 구분하는 바에 따라 농림지역           또는 자연환경보전지역으로 결정․고시된 것으로 간주 3.제2종 지구단위계획구역 ⇒ 기반시설부담구역
개특법	취락지구정비계획	⇒ 제1종지구단위계획구역
개발법	개발구역	⇒ 도시지역, 제1종지구단위계획구역
정비법	정비구역	⇒ 제1종 지구단위계획구역
	주거환경개선구역(수용)	⇒ 제3종 일반주거지역
	주거환경개선구역(스스로,환지)	⇒ 제2종 일반주거지역
건축법	1. 건축허가로 의제되는 다른 13가지 허가가 있음.    그중 아닌 것 3가지는 암기: 1.소방시설 설치허가, 2.위험물 시설 설치허가, 3.주차장 설치허가  2. 건축법의 사용승인 받으면, 다른 법률에 의한 준공검사 받은 것으로 의제되는 사항.    ① 오수처리시설 또는 단독정화조 준공검사    ② 배수설비의 준공검사    ③ 지적법에 의한 지적 공부의 변동사항의 등록신청

5. 개발법과 정비법상의 권한자 정리

도시개발법(지정권자 대부분)

도시및주거환경정비법(시군구청장 대부분)

개발계획 수립     : 지정권자 (원:시·도지사, 예:건장) 개발구역 지정     : 지정권자 ← 100만m² 이상(건장 승인) 시행자 지정      : 지정권자 / 전부 환지방식                      (시행자, 시·도지사)←건장 지정 조합설립 인가    : 지정권자 실시계획 인가    : 지정권자 토지상환채권 발행계획승인 : 지정권자 조성토지공급계호기 작성제출: 지정권자 환지계획 인가    : 시장·군수·구청장(유일 암기!) 준공검사         : 지정권자 공사완료 공고    : 지정권자 도시개발채권 발행 : 시·도지사, 행장 승인 ←건장 협의 행정심판 제기    : 비행정청 처분 ← 지정권자에게 제기

정비기본계획 수립    : 특별·광역·시장(←도지사 승인)  정비계획 수립         : 시장·군수·구청장 정비구역 지정        : 시·도지사 사업시행자 지정      : 시장·군수·구청장 재건축사업 안전진단 신청:시장·군수·구청장(시·도지사 평가) 재건축사업 시행여부 결정   : 시장·군수·구청장 조합설립추진위원회 승인    : 시장·군수·구청장 조합설립 인가             : 시장·군수·구청장 주민대표기구 구성 통보    : 시장·군수·구청장 사업시행 인가            : 시장·군수·구청장 관리처분계획 인가        : 시장·군수·구청장 준공인가                : 시장·군수·구청장 공사완료 고시            : 시장·군수·구청장 정비사업전문관리업 등록   : 건장에게 등록

6.도시개발사업 절차도

개발구역지정 + 개발계획수립 ⇒ 시행자지정 ⇒ 실시계획인가신청 ⇒ 실시계획고시 ⇒ by 지정권자     by 지정권자    by 지정권자    시행자→지정권자     지정권자     1. 수용방식 :  사업시행 ⇒ 공사종료 ⇒ 공사완료보고 ⇒ 준공검사 ⇒ 공사완료공고                                               (시행자→지정권자)     (지정권자)         (지정권자)                                                                        2. 환지방식 : 환지계획수립 인가신청 ⇒ 환지계획 고시 ⇒ 사업시행 ⇒ 공사종료 ⇒ 공사완료공고 ⇒ 준공검사 ⇒                  환지처분공고   ⇒  사후절차 (청산, 소유권확정)

도시개발계획의 수립과 개발구역    (1) 개발계획의 수립(변경) 수립권자  지정권자(건, 시도지사) 수립기준  광역도시계획․도시기본계획에 부합 작성기준  기준 누가 정하냐?  ⇒ 건장!    (건설교통부령 ×) 동의확보  수립시 환지방식으로 하는 경우 면적의 2/3이상․총수의 1/2이상의 동의  (환지방식) 내용  인구․토지․교통․환경․보건․기반시설․재원조달    개발구역밖의 도시기반시설 설치에서 비용 부담계획   ⇒구역지정후 계획에 포함  수용대상이 되는 소유권외 권리의 세목 단... 지구단위계획은 실시계획의 내용에 포함되는 사항이다. (2) 도시개발구역-필요사항[대령] 지정 직접   시‧도지사 :  계획적 개발의 필요(2이상 걸치면 : 시‧도지사간의 협의)   건장: 직접 지정하는 사유 5가지      ① 국가가 도시개발사업실시      ② 협의 불성립된 경우      ③ 관계중앙행정기관장의 요청      ④ 정부투자기관의 장이 30만㎡이상의 구역의 제안(건장에게)      ⑤ 천재, 지변 등 긴급한 도시개발의 필요성으로 인하여 요청 시장, 군수, 구청장 ⇒ 시,도지사 에게  도시계획위원회의 자문 제안 시행자  (단, 국가, 지자체, 조합은 제외)  비행정청은 동의 필요(면적 2/3이상(지상권자포함))                           cf) 4/5에서 개정 되었음에 유의! 규모 도시지역 주거‧상업‧자연녹지 1만㎡ 면적 이내 지구단위계획구역지정 건장승인 100만㎡ 복합기능 330만㎡ 공업 3만㎡ 도시지역밖 밖 30만㎡      (위의규정불구 가능)취락지구․개발진흥지구․지구단위계획구역  자연녹지 및 도시지역외 지역: 광역․기본계획에 의하여 개발이 가능한 용도지역 지정                             󰀲미 수립 : 자연녹지․계획관리에 한하여 구역지정

출처 : 젊은공인중개사-재테크

글쓴이 : 정이화(투자) 원글보기

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