[스크랩] 일반임대차 계약기간 남아 있어도 매매가 되면 계약해지 될 수 있다

문제:
상가건물임대차보호법 적용이 안되는 상가인데 계약기간 2년중 6개월 경과 상태에서 매매로 인하여 임대인이 변동되는 경우 신규
소유자가 점포를 비워 달라면 어찌해야 하는지요?잔존 만기까지 임차권이 법적으로 유지 되는지요?

 답변: 상가건물임대차보호법의 적용이 안되는 임대차인 경우 매수인이 소유권이전등기후 임차인에

          게 목적물을 반환하여 달라고 요구 한다면 임차인은 목적물을 반환하여야 합니다.

          그렇게 되면 매도인이 임대차보증금을 반환하여야 하는데,
          매도인에게 돈이 없는경우 임차인은 곤란에 빠질수가 있습니다.

          따라서 우선 매매목적물의 소유권이 매수인에게 이전되기 전에 매매목적물에 대해 가압류를

          하든 매매대금에 대해 가압류를 해두는 것이 좋을것입니다.

          그리고 임차목적물의 매매하는경우 임대인인 매도인과  매수인사이에 임대차계약을 승계하는

          것으로 약정한다면 임대인은 임대차 보증금을 임차인에게 반환하지 않으려고 할것입니다.
          그러나 이러한 경우에도 임차인과 새로운 소유자간에는 임대차 계약서를 작성하든지 아니면

          3자간에 새로운 약정을 하여야만   임차인은 새로운 소유자에게 대항할수 있습니다.

          라고 실려있습니다...

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위 답변이 맞는얘긴지 이해가 안되는데

임차인은 상임법에 적용이 되든안되는 만기까지는 새로운 매수인에게도 임차기간과 만기시
보증금반환을 요구 할수 있는게 아닌가요?
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답변:

 

일부를 빼고는 맞는 기사입니다...

" 임차인은 상임법에 적용이 되던 안되던 만기까지는 새로운 매수인에게도
  임차기간과 만기시보증금반환을 요구 할수 있는게 아닌가요?"...라고
  질문을 하셨지요?

 

아마도 대다수 회원제위께서는 그렇게 생각할 것으로 사료됩니다.

 

그렇게 생각하고 오류를 범하는 주된 이유는

"상가건물임대차보호법이나,
"주택임대차보호법"의 대상의 임대차는  각각 그 법률의 규정으로
임차주택의 양수인, 또는 건물의 양수인은 (기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은
종전 임대인의 지위를 승계한 것으로 법률로 규정되어 있고

 

판례에서도 새로운 매수인에게 매매가 성사되면
임차인은 아직 계약기간이 남아 있어도
본 임대차계약을 해지함과 동시에
전 임대인에게 보증금반환을 요구할 수도 있고

임차인이 보증금반환을 요구하게 되면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 발생하게 됩니다.

 

임차인은 또 남은 계약기간 동안 전번 임대차 계약조건대로
임대차가 존속되길 원한다면 새로운 매수인에게 임차인은 종전 조건대로
임대차계약을 이어 갈 수 있는 "대항력"도 생기게 됩니다...

 

바로 이러한 법리의 이론에 통상적으로 젖어 있다보니
아무런 의심없이

상가건물임대차보호법이나 주택임대차보호법의 적용대상이 되지 않는
일반임대차까지도 임대차 계약기간중 새로운 매수인과 계약이 체결되면
종전 임대차계약이 새로운 매수인에게 승계되는 것으로 착각을 하게 됩니다...

 

상가건물임대차보호법이나 주택임대차보호법의 적용대상이 되지 않는
임대차는는 "민법"의 규정이 적용됩니다...

 

이러한 일반임대차 계약중 매매가 이루어 지면 종전임대차계약 기간이
많이 남아 있어도 새로운 매수인에게 자동으로 승계되지 않고
새로운 매수인은 본 임대차 계약을 해지할 수 있으므로

실무에서 중개시 상당한 주의를 요합니다.

 

일반적으로 실무에서 임대차 계약 존속기간중
매매가 이루어지면 보통 매매계약서 작성시에 현재의 임대보증금을
잔금으로 처리하고 현재 임대차 계약을 승계하는 조건으로 계약서를 작성합니다...

 

이럴 경우엔 매매계약조건에 대한 임차인이 이의가 없다면
그대로 임대차 계약이 승계가 되고 별 큰 문제가 없습니다...

 

그러나 현재의 임차인이
본 매매계약으로 인하여 새로운 매수인에게
 
승계를 원하지 않는데도 즉각 임대차 해지를 하지 않고
건물소유권이 매매로 변동된 사실을 임차인이 알고있으면서도
새로운 매매계약 후 상당한 기간이 경과하거나,

 

아니면 새로운 건물주에게 차임을 지급하는 등의 행위를 하였을 경우
새로운 매수인을 새로운 임대인으로 묵시적으로 인정하게 되는
의사표시가 될 수도 있으므로 임대인 변경을 이유로 한 임대차계약의
해지주장이 어려워 질 수가 있음울 유념하셔야 합니다...

 

그리고
실무상에서 임대차 계약을 승계하는 조건으로 매매계약서 체결시
나중에 분쟁을 예방하고 건물매도인의 피해를 막기 위해서
매매대금에서 보증금만큼을 잔금에서 공제하여 매수인이 임대차계약 승계에 대한
약정이 있었다는 매매합의사실을 임차인에게 분명하게 알리고
새로운 매수인과 임차인 사이에 임대차계약을 새롭게 체결하도록 하여
나중에 매도인에게 임차인이 보증금청구를 할 수 없겠금
충분한 조치를 사실상 취할 필요가 있습니다.

 

그런데
새로운 매수인이 본 임대차 계약을 계약상으로 승계하지 않았을 경우에는
현재의 임차인이 아무리 계약기간이 많이 남아 있어도
새로운 매수인이 계약해지를 통고하면 임차인은 계약해지에 응해야 합니다.

 

임대차계약 기간 존속에 대한 이행주장을 매도인에게는 할 수 있지만
새로운 매수인에게는 할 수가 없습니다.

 

한마디로 일반임대차에 있어서 "매매는 기존 임대차계약을 깨뜨립니다"

 

그러므로
매도인이 현재 신용이 경색되어 있고
보증금반환에 의심이 간다면
빨리 소유권이전을 하기전에
가압류를 해 두어야 겠지요...

 

그리고 매도인에게 새로운 매수인의 임대차계약 해지로 인한
손해에 대하여 강력히 손해배상을 요구해야만

새로운 매수인에게 매도인이 본 임대차 계약을 승계해 줄것을
매도인도 새로운 매수인에게 강력하게 요구하게 될 것이고
그렇게 되면 본 임대차 계약의 승계에 대한 실마리가 풀릴 수가 있겠지요...

이제 이해가 좀 되셨습니까?

^감사합니다^

출처 : 젊은공인중개사의모임

글쓴이 : 이종국 원글보기

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