[스크랩] 좋은내용이라 정리해서 스크랩했슴다.

 

1) 계약금 일부 계약후 해제시: 

질문1) 이러한 경우 당사자의 일방이 계약을 해제하려 할 때 실제로 수수된 금액만 포기 내지 배액배상하면 계약해제가 되는지요?

질문2) "계약금의 전액 - 비록 일부만 수수되었지만 - 을 손해배상액의 예정으로 본다"는 특약을 했을 경우는 수수되지 않은 금액도 지불 내지 배액배상해야 하는지요?

 

답  변

1. 계약금계약에 의한 계약의 해제는 계약금이 수수된 경우에 인정되는 권리인데, 계약금 계약은 요물계약으로 계약금 전부를 지급한 때로부터 효력이 있습니다. 따라서 계약금 전부를 지급하기로 약정하고 일부만 지급한 경우 매수인은 계약금 전부를 지급해야 계약을 해제할 수 있습니다. 그래야 계약금 전부를 지급하고 계약을 해제하는 경우와 형평이 맞을 것 입니다.

2. 계약금 전액을 손해배상액의 예정으로 하고 있으므로 지급하지 아니하였다고 하더라도 계약금으로 약정된 금액 전부를 지급해야 합니다.

 

2) 법정갱신후 계약갱신요구권

상가임대차에서 1년계약후 법정갱신으로 보통5년을  버티는데요 

법정갱신 되었을경우 에도 계약갱신요구권이 5년간 보장이 되는 지요.

아니면 계약기간만료 되면 그때그때 계약갱신요구권을 주장해서

계약서를 작성해야만 계약갱신요구권을 주장  가능한지요?

그리고임대인이 계약갱신요구권 거절사유에 3기차임연체시

임대인이 거절할수 있는데요 3기연체란 계약갱신요구시에 연체 하고

있어야 하는지 아니면 현재 연체하지않았어도 과거의 연체사실로도

임차인의 계약갱신요구에 대해 거절할수 있는지요?

 

답  변

계약갱신요구권은 재계약, 법정갱신 등과 관계 없이 인정되는 임차인의 권리 입니다. 즉 재계약을 하거나 법정 갱신 중에 있는 경우에도 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며 계약서 작성 여부와도 관계가 없습니다. 즉 계약 체결일부터 5년 동안에 한하여 임대인이 변경되는 경우에도 인정되는 권리 입니다.

계약갱신요구권을 거절해도 되는 임대료 3기 연체란 간헐적으로나 계속하거나를 불문하고 연체가 3기에 달하여야 하는데 계약 갱신 요구 시점을 기준으로 연체가 3기에 있었는지 여부를 판단해야 합니다. 따라서 과거에 3기 연체가 있었다고 하더라도 계약갱신 요구할 당시 현재 연체가 없으면 인정되는 것 입니다. 

 

3.가등기물건에 대한 임대차계약체결

제가 중개할 대상물에 가등기(소유권이전 가등기라 함)가 되어 있음니다.

등기 명의인은 지방에 거주하고 있고 현재 가등기권자가 물권소재지에 거주하며

임대차 중개를 해달라 합니다(등기명의인은 가등기권자와 시누이 관계임)

이때 계약은  등기명의인과해야 하며 가등기 권자의 동의가 필요하다 들었는데

설명 부탁드리오며 ,현 상황에서 (가등기권자가 실제계약자가 되며 등기명의인이

대리인이 되는 상황-서류상으로는 반대임)일때 가등기 이후 임차인은 본등기시 보호를 못받느다 하였는데 실제 계약인이 가등기권자라도 보호를 못받는건지요?

 

답  변

가등기권자와 소유자 사이에는 친척 관계 있으므로 위 가등기는 사해행위일 가능성이 농후 합니다. 그렇다고 하더라도 중개업자는 현상대로 중개대상물 확인 설명을 해야 합니다.

먼저 임대차는 원칙적으로 소유자와 체결해야 하는 것이므로 가등기권자는 소유자가 아니므로 현재 소유명의자를 임대인으로  임대차 계약을 체결하게 하고, 가등기권자는 가등기에 기해 본등기시 임대차를 승계한다는 조항을 넣고 이에 서명 날인하게 하면 문제될 것이 없습니다. 설문처럼 소유자와 하고, 가등기권자의 동의를 얻어야 합니다.

따라서 소유자가 계약에 참여할 수 없으면 그로부터 위임장을 받아 가등기권자가 하도록 할 수 있습니다.

 

상가교회 임대차는 상임법 해당에 되는지

비영리단체는 상임법 적용을 못 받는다고 하네요...

그런데..구청에서 등록번호 증명서를 발급받고 세무서에서 고유번호를 부여 받으면서 계약서에 확정일자를 받으면 보증금을 보호 받는다고 하더라구요..

이게 정확한건지...세무서에 전화로 문의를 해도 법원쪽으로 문의를 해보라고하고..

정확한 답변이 나오지 않습니다..

답변 부탁드립니다..

 

답  변

상가건물임대차보호법은 대항력의 요건으로 인도와 부가가치세법에 의한 사업자등록신청으로 규정하고 있습니다. 그런데 사업자등록신청은 사업자만이 할 수 있는 것 입니다. 교회가 비영리법인이라고 하더라도 사업을 하는 범위 내에서는 사업자등록을 할 수 있지만, 사업 없이 교회 용도로만 사용하는 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용되지 아니한다고 할 것 입니다.

따라서 교회의 경우와 같은 비영리법인은 민법에 따라 전세권을 설정해야 보호 받을 수 있습니다.

 

매매중인 물건을 임대차할시 임대인은?

매매진행중으로 계약금과 중도금이 지급되었습니다.   매수자가 전세을 놓아서 전세잔금으로 매매잔금을 지급하기로 되어있는 데요   아직 등기전이라거 매수자을 임대인으로 놓고 전세계약을 해도 되는 건지 알고 싶습니다. 아니면 매도자을 임대인으로 놓고 매수자을 대리인으로 놓고 계약을 해야 하는 건지  모르겠습니다.

 

답  변

매수인를 임대인으로 해도 되고, 매도인을 임대인으로 해도 됩니다. 다만 매수인이 임대인의 경우에는 임대차 계약이 무효 해제 취소되는 경우에도 매도인이 그 임대차 계약을 지속한다는 동의 문구를 넣고 매도인이 서명 날인 해야 합니다.

매도인을 임대인으로 하는 경우 주택임대차보호법에 의하여 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로 이 경우에는 양수인의 동의 문구는 필요 없습니다.

 

묵시적갱신이후 중개수수료는 누가?

2009년 12월 상가(점포) 임대차 만료기간이었습니다.

계약기간이 만료되었음에도 임대인, 임차인은 아무런 통보가 없어 묵시적 갱신으로

생각하고 있었고, 3월 하순경 임차인이 저의 중개업소를 방문하여 점포 임대 의뢰를 하였고 임대인에게 통보는 2010년 5월초에 임차인이 하였습니다.

임차인이 월차임 지급일인 5월25일까지 보증금 반환을 요구하였고 주인은 6월25일까지

보증금 반환을 약속하였다고 합니다.

2010년 5월17일 새로운 임차인이 6월17일 들어오기로 하고 상가(점포) 임대차계약을 하였습니다.

이럴경우 중개수수료를 임대인과 전 임차인중 누가 지불해야 하는지 가르쳐 주십시오

 

답  변

중개의뢰도 중개의뢰인과 중개업자 사이에 위임계약 입니다. 따라서 중개업자는 중개의뢰를 받을 때 중개의뢰인이 누구인지, 계약당사자는 누구인지, 중개수수료는 누가 낼 것인지, 얼마를 낼 것 인지 계약 체결 가능일자는 언제까지인지 등 계약을 체결하는데 필요한 내용을 전부 확인하고 현실적으로는 어렵지만 원칙적으로는 중개의뢰계약서를 작성해야 합니다. 즉 중개의뢰 약정을 해야 합니다. 나중에 다른 주장을 할 것에 대비하기 위한 것 입니다.

 

그런데 이와 같은 중개수수료 지급 약정이 없으면 원칙적으로 중개수수료를 받을 수 없습니다.  왜냐하면 임대인은 자신이 중개를 의뢰한 것이 아니므로 중개수수료를 내지 아니하겠다고 할 것이고, 임차인은 계약 당사자도 아니고 자신은 나가는데 중개수수료를 낼 이유가 없다고

 

권리양도에 관하여

상가권리금 2천500만원  계약금5백만원에 권리양도계약서만 현임차인과계약하고 지불하였습니다.본계약은   주인과 유선동화후 이틀후에 하기로주인과 약속햐였습니다.

본계약을 차일피일 미루다가 해약하고 계약금을 돌려달라고 하는데 권리금을 돌려주어야하나요.  본계약을 (임대차계약)안썼다고 무효라고하는데 등기부상 압류상태(지방세200만원정도 설명하고 수긍했음.권리양도계약서에는 표기하지않음)제제받나요

계약금은 통상10% 250만원인데 나머지250만원은 돌려주어야 된다는 설도있는데 맞나요 현임차인은 다른상가 계약금3천만원지불하고 계약을한상태이며 손해배상청구한다고 하는데 청구가능합니까?

 

답  변

상가 임차권 양도 계약은 임대인과 새로운 임차인 사이에 임대차 계약의 유효를 전제로 하는 조건부 즉 정지조건부 계약으로 보아야 합니다. 따라서 임대인과의 임대차 계약이 성립하지 아니하면 임차권 양도 계약은 무효라고 보아야 합니다, 무효인 계약의 경우 양도인은 받은 권리금은 부당이득으로써 양수인에게 전액을 반환해야 합니다. 중개업자는 이렇게 계약의 효력이 있음을 양 당사자에게 설명해야 합니다.  

이 경우 임대차 계약이 체결되지 아니하여 결국 상가 임차권 양도 계약이 파기 된다고 하더라도 중개업자는 미리 이런 내용에 대하여 설명하였다면 책임을 지지 아니 합니다. 다만 중개업자는 공인중개사법에 의한 자격 정지, 업무정지 처분은 받지 아니 합니다.

 

업계약서 조심하세요

요즘 하도 매매가어려워 매도인이(전에중개업을하던자임,시어머니이름으로사논것이라함)자기는 비과세니 업 도 써줄수있다하여 매수인이 융자를 조금더 얻을 목적으로 일천여만원 업을써서 계약을 하였습니다.3일후 매도인이 해약을 요구하며 업 쓴대로 대금을 다주던지 아니면 계약금 배액 변상없이 해약을해줄것을 요구하여 우여곡절끝에 저녁7시경 배액변상 없이 매수인에게 계약금을 다 돌려 주었습니다.이런과정에서 중개업자와 매도인간에 감정이 상하게 되었습니다.계약서를 가지고 오라해도 매도인이 오지않고...그다음날 구청민원실에 업 계약서 썼다고 중개사를 신고하였습니다.이럴경우 계약해지 시점은 언제며,이미실제로 는 계약이 끝난 계약서를 가지고 민원신청이 가능하며 유효한지요.귀찮아서 합의금을주고 해결은 하였습니다.수수료는 한푼도 못받았습니다

언제나 유익한 지식 감사합니다.건강하세요

 

답  변

매도인이 업계약서를 썼다는 것을 증거로 그 전부를 매매대금으로 청구하면 이는 사기죄에 해당 합니다. 따라서 상대방은 계약을 해제하여줄 아무런 이유가 없는 것 입니다. 물론 업계약으로 인하여 행정처분을 받는 것은 별개 입니다.

 

업계약서를 쓰면 중개업자는 6월의 범위 내에서 자격정지 또는 업무정지를 당할 수 있으며, 업계약서를 작성한 대로 신고하면 과태료 처분을 받을 수 있습니다. 이에 비하여 당사자는 취득세, 등록세, 양도소득세 등을 적게 납부한 책임만이 따릅니다. 계약이 해제되었다고 하더라도 업계약서를 작성한 사실은 있음로 행정처분의 대상은 됩니다

 

위 사례는 합의 해제를 한 것 입니다. 그시점은 당사자가 서로 합의해제하기로 약정한 시점인데 매수인이 동의하였다면 동의시점이지만 그 입증이 어려우므로 계약금을 돌려받은 때로  보시면 됩니다.

 

상기내용은 공인중개사협회에서 회원들께서 질의한 내용을 최순덕변호사께서 답변한 내용들중

주요 내용들만 복사한 것입니다. 시간들 있으시면 공인중개사협회 법률상담란에 들어가셔서

중개업에 관계되는 질의응답내용들 읽어주시기바랍니다.

 

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출처 : 법연회(법학원공인중개사연합회)

글쓴이 : 서진학 원글보기

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