[스크랩] 유전모연(柳田暮煙)의 재개발 투자 스터디...일곱번째

 

유전모연의 일곱번째 스터디는 주택의 규모 및 건설비율에대해서 알아보겠습니다.

 

재개발,재건축지역에서 내가 투자한 물건이 몇 평대를 배정 받을것인지가 가장 궁금한 것중에 하나입니다

그러면 어떻게 알 수 있느냐?

 

우선 그 개발지역이 재개발방식인지 재건축방식인지를 알아야되고

그 방식에 따라 주택의 규모나 건설비율을 알아야됩니다

물론, 총세대수와 조합원수를 알고 있어야되죠!

 

재개발로 예를 들면서 설명 함 할까요

 

총세대수 1000세대 조합원수 500명

 

주택규모와 건설비율을 보면

전용면적 85㎡이하,즉 33평형을 80%이하, 전용면적 85㎡초과 즉 40평대이상을 20%이하, 임대주택은 17%이하를 지어야됩니다

전용면적 85㎡이하 80% 중 17%는 임대주택을 지어야되므로

실질적으로 전용면적 85㎡이하는 63%로가 되죠 

 

소형평형의무비율이 폐지되었기에 전용면적 60㎡이하를 건축할 필요는 없지만

전환다세대에서 전용면적60㎥이하로 공급하라는 규정이 있기에 얼마만큼은 지어주어야겠죠

 

참고로 흑석동 4구역과 5구역은  전용면적60㎥이하, 즉 23평형,25평형 건설비율이 3.2%와 3.66%로 건설되었네요

 

얘기가 길어지는데요

바로 본론으로 들어가죠?

 

20평형대도 약간 한3%로 짓는다고 가정하고

 

40평대 이상 - 200세대, 33평형 - 600세대, 25평형 - 30세대, 임대주택 - 170세대

40평대 이상 중 50%는 일반분양을 해야하죠

 

그래서 1000(총세대수) - 100(40평대이상 일반분양) - 170(임대주택) = 730세대가 조합원이 선택할 수 있는 세대가 되죠

730 - 500(조합원수) = 230세대가 일반분양이 나오네요

 

33평형과 40평대이상이 700세대이므로 조합원은 33평형이상 갈 수있죠

 

평형배정(주택공급기준)에대해서는 다음 스터디에서 자세하게 설명하기로하고요

 

주택의 규모 및 건설비율에 관련된 조문을 먼저 가볍게(진짜루 가볍게~~) 읽어보시고(급하시면 바로 끝으로 가셔도 되요)

맨 마지막에 간략하게 정리 해 두었으니 참조하시기 바랍니다

 

◆ 도시 및 주거환경정비법 제4조의2 (주택의 규모 및 건설비율)  

① 국토해양부장관은 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회를 확대하기 위하여 정비사업으로 건설하는 주택에 대하여 대통령령으로 정하는 범위 안에서 다음 각 호의 사항을 정하여 고시할 수 있으며, 사업시행자는 고시된 내용에 따라 주택을 건설하여야 한다. 이 경우 국토해양부장관은 지역별 특성을 고려하여 다음 각 호의 사항을 지역별로 구분하여 고시할 수 있다. <개정 2008.2.29, 2008.3.28, 2009.4.22>

1. 정비사업으로 공급하는 주택의 최대·최소규모 또는 주택의 규모별 면적이 전체 연면적에서 차지하는 비율

2. 임대주택의 규모 및 규모별 건설비율

②시장·군수는 제1항의 규정에 의한 국토해양부장관의 고시내용을 제4조의 규정에 의한 정비계획에 반영하여야 한다. <개정 2008.2.29>

[본조신설 2005.3.18]

 

☞ 도정법은 정비사업으로 건설하는 주택에대해서는 대통령령으로 도정법 시행령에 규정을 위임하고 있네요

국민주택규모는 주택법 제2조제3호에 규정하고있으며 그 내용을 보면 

국민주택규모 -  주거전용면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택을 말한다.

 

국민주택규모 주거전용면적 85㎡이하인 주택을 아파트 평형으로 보면은 일반적으로 아파트의 32,33평형으로 보면됩니다. 

국민주택규모 주거전용면적 60㎡이하인 주택을 아파트 평형으로 보면은 일반적으로 아파트의 24,25평형으로 보면됩니다.

주거전용면적 85㎡초과는 주택은 아파트의 40평대이상이라보면됩니다  

 

◆ 도시 및 주거환경정비법 시행령 제13조의3 (주택의 규모 및 건설비율) 

①법 제4조의2제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 범위"란 다음 각 호의 범위를 말한다.

 

1. 주거환경개선사업의 경우 다음 각목의 범위

가. 분양을 목적으로 건설하는 주택은 「주택법」 제2조제3호의 규정에 의한 국민주택규모(이하 "국민주택규모"라 한다)의 주택이 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 90 이하

나. 임대주택은 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 30 이하로 하되, 주거전용면적이 40제곱미터 이하인 임대주택이 전체 임대주택 세대수의 100분의 50 이하

 

2. 주택재개발사업의 경우 다음 각목의 범위

가. 분양을 목적으로 건설하는 주택은 국민주택규모의 주택이 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 80 이하

나. 임대주택은 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 이하로 하되, 주거전용면적이 40제곱미터 이하인 임대주택이 전체 임대주택 세대수의 100분의 40 이하

 

3. 주택재건축사업의 경우 국민주택규모의 주택이 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 60 이하로 하되, 전체 연면적에서 차지하는 비율이 100분의 50 이하

 

② 제1항제3호를 적용할 때 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 300세대 이상의 주택을 건설하는 경우로서 법 제4조의2제1항에 따라 국토해양부장관이 고시한 범위에서 시ㆍ도 조례로 주택의 규모 및 건설비율에 관하여 따로 정하는 경우에는 그 규모 및 건설비율에 따른다. 다만, 주택재건축사업조합의 조합원에게 분양하는 주택은 기존 주택의 주거전용면적의 10퍼센트의 범위에서 그 규모를 확대할 수 있다. <개정 2009.1.30, 2009.8.11>

[본조신설 2005.5.18]

 

◆ 주택법 제2조 3호

주택법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2009.3.20>

3. "국민주택"이란 제60조에 따른 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 "국민주택규모"라 한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토해양부령으로 정한다.

 

◆ 도시 및 주거환경정비법 제30조의3 (주택재건축사업의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등)

① 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우 그 사업시행자(이하 이 조에서 "사업시행자"라 한다)는 제4조에 따라 정비계획(이 법에 따라 정비계획으로 의제되는 계획을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)으로 정하여진 용적률에도 불구하고 같은 조 제4항에 따른 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한(이하 이 조에서 "법적상한용적률"이라 한다)까지 건축할 수 있으며, 사업시행자가 정비계획으로 정하여진 용적률을 초과하여 건축하고자 하는 경우 다음 각 호의 적용을 받지 아니한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정한 용적률 제한

2. 정비계획으로 정한 허용세대수 제한

② 사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 100분의 30 이상 100분의 50 이하로서 시·도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 주거전용면적 60제곱미터 이하의 소형주택(이하 "재건축소형주택"이라 한다)을 건설하여야 한다.

③ 사업시행자는 제1항에 따라 정비계획상 용적률을 초과하여 건축하는 경우 그 초과한 용적률에 제2항에 따라 시·도조례로 정하는 비율을 곱한 용적률에 해당하는 면적에 제2항에 따라 건설한 재건축소형주택을 국토해양부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 주택공사등(이하 이 조에서 "인수자"라 한다)에 공급하여야 한다. 이 경우 재건축소형주택의 공급가격은 「임대주택법」 제16조제3항에 따라 국토해양부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다.

④ 제1항에 따른 관계 법률에 따른 용적률의 상한은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 건축행위가 제한되는 경우 건축이 가능한 용적률을 말한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조에 따른 건축물의 층수제한

2. 「건축법」 제60조에 따른 높이제한

3. 「건축법」 제61조에 따른 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한

4. 「항공법」 제82조에 따른 비행안전구역 내 건축물의 높이제한

5. 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제10조에 따른 비행안전구역 내 건축물의 높이제한

6. 「문화재보호법」 제90조에 따른 건설공사 시 문화재보호를 위한 건축제한

7. 그 밖에 건축 관계 법률에 따른 건축제한으로 인하여 용적률의 완화가 불가능하다고 시장·군수가 관계 법률의 근거를 제시하여 제1항에 따른 지방도시계획위원회 또는 「건축법」 제4조에 따라 시·도에 두는 건축위원회의 심의를 거쳐 용적률 완화가 불가능하다고 인정된 경우

⑤ 제1항에 따라 정비계획상 용적률을 초과하여 건축하고자 하는 경우 사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 재건축소형주택에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영하여야 한다.

⑥ 제3항에 따른 재건축소형주택의 인수를 위한 절차와 방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 별도로 정할 수 있으며, 인수된 재건축소형주택은 시·도조례로 정하는 바에 따라 임대주택 또는 전세주택으로 활용하여야 한다.

[본조신설 2009.4.22]

 

◆ 서울시 도시 및 주거환경 정비조례 제10조(주택재건축사업의 주택규모 및 건설비율) 영 제13조의3제2항에 따라 주거전용면적 60제곱미터 이하 규모의 주택을 건설하는 전체 세대수의 20퍼센트 이상 건설하여야 한다. 다만, 제4조제3항의 가구단위로 중.저층 규모의 사업을 시행하는 경우에는 이를 적용하지 아니할 수 있다.(신설 2009.07.30, 개정 2010.03.02)

 

◆ 서울시 도시 및 주거환경 정비조례 제4조(정비계획 수립대상 정비구역 지정 요건)

③ 영 제10조제1항 관련 별표 1 제3호나목 단서에 따라 "시·도조례로 따로 정하는 지역"이란 단독주택재건축 정비사업을 위하여 광역단위로 기본계획 또는 지구단위계획이 수립되어 가구단위(6미터이상 도로로 구획)로 중·저층(7층이하) 규모의 사업을 시행하는 지역으로서 노후·불량 건축물이 해당 지역안에 있는 건축물수의 60퍼센트 이상이거나, 노후·불량 건축물이 해당 지역 안에 있는 건축물수의 50퍼센트 이상인 지역으로서 준공 후 15년 이상 경과한 다세대 주택 및 다가구 주택이 30퍼센트 이상을 말한다.(신설 2009.07.30, 개정 2010.03.02)

 

◆ 서울시 도시 및 주거환경 정비조례 제20조(재건축소형주택 건설비율 및 용도)

① 법 제30조의3제2항에 따라 "시·도조례로 정하는 비율"이란 법적상한용적률에서 정비계획에서 정해진 용적률을 뺀 용적률의 100분의 50을 말한다.(신설 2009.07.30)

② 법 제30조의3제6항에 따라 "시·도조례로 정하는 용도"란 임대주택 및 장기전세주택의 용도로 활용하는 것을 말한다.(신설 2009.07.30)

 

 

☞ 주택의 규모와 건설비율을 비교해보면

 

 ○ 주거환경개선사업 - 85㎡이하 - 주택 전체 세대수의 90% 이하지만 실제 세대수는 임대주택수를 뺀 60%이하임

                               85㎡초과 - 주택 전체 세대수의 10%이하

 

                            - 임대주택 - 주택 전체 세대수의 30%이하로 하되,

                                              주거전용면적이 40제곱미터 이하인 임대주택이 전체 임대주택 세대수의 50%이하

 

○ 주택재개발사업 - 85㎡이하 - 주택 전체 세대수의 80%이하지만 실제 세대수는 임대주택수를 뺀 63%이하임

                             85㎡초과 - 주택 전체 세대수의 20%이하

 

                          - 임대주택 - 주택 전체 세대수의 17%이하로 하되,

                                            주거전용면적이 40㎡이하인 임대주택이 전체 임대주택 세대수의 40%이하

 

 

○ 주택재건축사업

 

 300세대 미만인경우 - 85㎡이하 - 주택 전체 세대수의 60%이하로 하되, 전체 연면적에서 차지하는 비율이 50%이하

                               85㎡초과 - 주택 전체 세대수의 40%이하

 

                            - 임대주택 - 규정 없음

 

 300세대 이상인경우 - 85㎡이하 - 주택 전체 세대수의 60%이하로 하되, 전체 연면적에서 차지하는 비율이 50%이하

                                              소형주택 즉 25평형을 뺀 33평형은 40%미만임

                            -  85㎡초과 - 주택 전체 세대수의 40%이하

 

                            - 주거전용면적 60㎡이하(소형주택) - 전체 세대수의 20%이상 

                                다만,제4조제3항의 가구단위로 중.저층 규모의 사업을 시행하는 경우에는 이를 적용하지 아니할 수 있다

 

또한 주택재건축사업에서 용적률 완화가 되었을 시 법적상한용적률에서 정비계획에서 정해진 용적률을 뺀 용적률의 50%를 소형주택으로 지어야하고 소형주택의 용도는 임대주택 및 장기전세주택의 용도로 활용해야한다

 

 

다음 스터디는 도시환경정비사업과 재정비 촉진지구에서의 주택의 규모 및 건설비율에대해서 알아보겠습니다

 

출처 : http://cafe.naver.com/55296280 (부동산 기초 마스터)

 

 

                                                                                                                - 흑석동에서 -

 

출처 : 젊은공인중개사-재테크

글쓴이 : 박희욱(재개발) 원글보기

메모 :