자녀, 부녀자 등의 명의로 부동산 취득시 주의!

화수분씨는 부동산 경기 하락으로 미분양이 속출하여 아파트 분양가가 많이 하락할 때 아파트 한 채를 구입하였다. 화수분씨는 이미 보유한 주택이 있으므로, 양도시를 고려해서 자녀명의로 아파트를 구입하였다. 그러나 얼마전 세무서에서 자녀의 아파트 취득자금 출처에 대하여 소명하라는 안내문이 나왔다. 화수분씨는 무엇을 고려하지 않았나?

자녀, 부녀자 등의 명의로 부동산 취득시 주의!

 

자금출처조사란 어떤 사람이 재산을 취득하거나 부채를 상환했을때 그 사람의 직업 · 나이· 그 동안의 소득세 납부실적 · 재산상태 등으로 보아 스스로의 힘으로 재산을 취득하거나 부채를 상환하였다고 보기 어려운 경우, 세무서에서 소요자금의 출처를 제시하도록 하여 출처를 제시하지 못하면 다른 사람으로부터 증여를 받은 것으로 보아 증여세를 추징하는 것을 말한다.

 

자금출처조사는 모든 경우마다 다 하는 것은 아니며, 10년 이내의 재산취득가액 또는 채무상환금액의 합계액이 아래의 기준금액 미만인 경우에는 자금출처조사를 하지 않는다. 다만, 기준금액 이내라 하더라도 객관적으로 증여사실이 확인되면 증여세가 과세된다.

 

► 취득자금 소명

구분	취득재산
취득자금이 10억원 미만인 경우	자금의 출처가 80% 이상 확인되면 나머지 부분은 소명하지 않아도 됩니다.
취득자금이 10억원 이상인 경우	자금의 출처를 제시하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우에만 취득자금 전체가 소명된 것으로 봅니다

 

► 자금출처조사 배제
취득한 재산가액과 재산 취득일 전 10년 이내에 취득한 재산가액의 합계액이 아래의 기준금액 미만인 경우에는 자금출처 조사를 하지 않는다.

구분	취득재산		채무상환	총액한도
	주택	기 타 자 산
1. 세대주인 경우
ㅍ가. 30세 이상인 자	2억원	5천만원	5천만원	2억5천만원
ㅍ나. 40세 이상인 자	4억원	1억원		5억원
2. 세대주가 아닌 경우
ㅍ가. 30세 이상인 자	1억원	5천만원	5천만원	1억5천만원
ㅍ나. 40세 이상인 자	2억원	1억원		3억원
3. 30세 미만인 자	5천만원	3천만원	3천만원	8천만원

 

자금출처 조사를 받는 경우

자금출처조사 배제기준에 해당되지 않아 자금출처조사 대상자로 선정되거나 세무서에서 자금원천을 소명하라는 안내문을 받은 경우, 이때에는 증빙서류를 제출하여 취득자금의 출처를 밝혀야만 증여세 과세를 피할 수 있다. 만약, 화수분씨가 사전에 자금출처조사를 예상하고 미리 은행에서 자녀명의로 대출을 받아 아파트를 구입하고 대출자금을 차후에 오세돌씨가 갚으면 어떻게 될까?

 

재산취득자금에 대한 출처를 조사할 때 자금의 원천으로 소명한 부채는 자금출처조사시 세무서에서 인정해 주었다고 하여 다 끝난 것이 아니다. 국세청에서는 매년 정기적으로 금융기관 등 채권자에게 채무변제 여부를 조회하여, 조회결과 부채를 변제한 사실이 확인되면 부채 변제 자금을 소명하라는 안내문을 발송한다.

 

안내문을 받으면 상환자금의 출처를 소명해야 하며, 소명을 하지 못하거나 타인이 변제한 사실이 확인되면 증여세가 과세된다.또한 국세청에서는 과세자료의 제출 및 관리에 관한 법률의 제정시행, 각종 세법에 과세자료 제출의무 부여, 직접수집 등의 방법으로 다양한 과세자료를 수집 · 전산입력하여 개인별로 관리하고 있는데, 그 중에는 고령인 자가 일정규모 이상의 재산을 처분하였거나 재산이 수용되어 보상금을 받은 자료도 포함되어 있다.

 

이와 같이 재산을 처분하거나 수용당하고 거액의 보상금을 받은 사람에 대하여는 일정기간 재산의 변동상황을 사후관리하고 있으며, 이때에는 배우자나 직계존비속 등 특수관계에 있는 자들의 재산변동상황도 함께 사후관리 한다.

자금출처로 인정되는 대표적인 항목과 증빙서류

 

구분	자금출처로 인정되는 금액	증빙서류
근로소득	총급여액 - 원천징수세액	원천징수영수증
퇴직소득	총지급액 - 원천징수세액	원천징수영수증
사업소득	소득금액 - 소득세 상당액	소득세 신고서 사본
이자 배당 기타소득	총급여액 - 원천징수액	원천징수영수증
차입금	차입금액	부채증명서
임대보증금	보증금 또는 전세금	임대차계약서
보유재산 처분액	처분가액 - 양도소득세 등	매매계약서

 

특히 개인간의 금전거래의 경우에는 사적인 차용증, 계약서, 영수증 등만 가지고는 거래 사실을 인정받기 어려우므로 이를 뒷받침할 수 있는 예금통장사본, 무통장입금증 등 금융거래 자료를 준비하는 것이 좋다.