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주택재개발에 대하여
□ 주택재개발사업이란 ?
도시 내에 낡고 오래된 주택이 밀집되어 주거생활이 불편하고, 도로·상하수도 시설이 불량한 지역을 재개발구역으로 지정하여 도로·상하수도·공원 등 공공시설을 정비하고 낡은 주택은 헐고 새로 건축하는 등 주거환경을 개선하는 도시계획사업입니다.
□ 재개발사업의 추진절차
기본계획 수립(특별시·광역시·시 또는 군의 장) → 구역지정(시·도지사) →조합설립인가(시장·군수·구청장) → 사업시행인가(시장·군수·구청장) → 분양신청(조합원) →관리처분계획인가(시장·군수·구청장) →철거 및 착공(사업시행자) →준공 및 입주(사업시행자) → 청산 및 해산 (사업시행자)
제 1 단계 사업준비단계
□ 주택재개발구역의 지정
○ 특별시장, 광역시장, 도지사가 시장·군수·구청장의 신청에 의하여 재개발 기본계획에 적합한
범위안에서 지정합니다.
※ 인구가 100만 이상인 도시는 특별시·광역시·시 또는 군의 장이 수립한 재개발기본계획에 구역
지정대상 예정지가 정해져 있으므로 재개발 사업을 하고자 하는 주민은 먼저 당해지역의 재개
발기본계획을 확인하여야 합니다.
□ 주택재개발 구역지정의 절차
재개발구역의 선정(시장·군수·구청장) → 공람·공고등(시장·군수·구청장) → 재개발구역의 지정신청(시장·군수·구청장→시·도지사) → 결정 및 지정 (시·도지사) → 고시 (시·도지사)
□ 공람·공고 및 지방의회 의견 청취
○ 일간신문 등에 공고하고 특정한 장소에 관계서류를 비치하여 14일간 공람
○ 공람·공고후 지방의회 의견 청취
○ 공람·공고 사항
- 재개발사업의 명칭
- 재개발사업구역 및 면적
- 도시계획시설의 설치 및 정비에 관한 계획
- 건폐율, 용적률 계획 등
- 사업시행예정시기 등
제 2 단계 사업시행단계
1. 주택재개발조합의 설립
○ 토지 또는 건축물 소유자 5인 이상이 정관을 작성, 시장·군수 또는 구청장에게 신청하여 조합설
립인가를 받습니다.
○ 조합설립에 관한 필요한 지침은 시·도의 "조례"에서 정하고 있으며, 정관?작성에 관해 필요한
사항은 "준칙"으로 정하고 있습니다.
□ 조합설립의 절차
조합설립 준비 (주민동의서 징구, 정관작성)→조합설립인가 신청→ 인가(시장·군수·구청장)
□ 동의서 징구
○ 동의서에는 조합의 설립과 정관의 내용에 동의한다는 사항과 권리내역이 명기되어야 함
○ 동의요건 : 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 3분의 2 이상
○ 조합설립이 인가 전에 동의를 철회하는 경우, 동의자 수에서 제외
○ 재개발구역지정 후 토지 또는 건축물 공유시에는 한 사람의 소유자로 인정
○ 동의 또는 철회시 인감도장 사용, 인감증명서를 첨부
□ 조합원
○ 재개발구역 안의 토지 또는 건축물 소유자와 그 지상권자
○ 건축물, 토지, 지상권 등이 수인(數人)의 공동소유인 경우는 1인의 조합원으로 인정
□ 조합의 임원
○ 정관이 정하는 바에 의해 조합원중 총회가 선임
○ 조합의 임원 : 조합장(1인), 이사, 감사(이사 및 감사 수는 정관으로 정함)
○ 조합임원이 될 수 없는 요건
- 금치산자(禁治産者), 한정치산자(限定治産者), 또는 미성년자
- 파산자(破産者)로서 복권되지 아니한 자
- 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 2년이 경
과되지 아니한 자, 또는 그 형의 집행유예 기간 중에 있는 자
- 임원개선조치를 받은 후 2년이 경과되지 아니한 자
위의 결격사유가 발생하였을 때에는 그 다음 날부터 자격상실
□ 대의원회
○ 조합원의 수가 100인 이상인 조합에 해당
○ 조합원 총수의 10분의 1이상의 대의원으로 대의원회 구성
○ 일상적으로 총회의 권한을 대행. 다만, 다음과 같은 경우에는 반드시 총회에서 결의하여야 함
- 정관의 변경, 사업시행계획의 수립 및 변경, 공동시행자의 선정, 관리처분계획
- 조합장·이사·감사 및 대의원의 선임. 다만, 임기 중 궐위된 경우 대의원회에서 보궐선임 가능(
정관이 정하는 경우)
- 조합의 합병 또는 해산(사업완료로 인한 해산의 경우는 제외)에 관한 사항
○ 대의원의 수, 결의방법 및 선임방법 : 시·도의 조례가 정하는 범위안에서 정관으로 정함
□ 정관
○ 토지 및 건축물의 소유자 5인 이상이 시·도지사가 마련한 정관준칙에 근거해 작성
○ 정관의 내용
- 주택재개발사업의 명칭
- 조합의 명칭
- 주된 사무소의 소재지
- 비용부담에 관한 사항
- 임원의 자격·수·임기, 직무의 분담, 선임방법 및 업무대행 등에 관한 사항
- 총회에 관한 사항
- 대의원회 또는 이사회를 두는 경우, 그 구성, 개회와 기능, 의결권의 행사방법, 기타 회의운영에
관한 사항
- 공동시행자와의 재개발사업시행에 관한 사항
- 재개발사업시행에 대한 회계 및 계약에 관한 사항
- 공공시설의 부담에 관한 사항
- 공고의 방법
- 토지 및 건축물에 관한 권리의 가액평가방법에 관한 사항
- 관리처분계획 및 청산(분할징수 또는 납입에 관한 사항을 포함한다)에 관한 사항
- 지적 및 건축시설바닥면적의 결정방법에 관한 사항
- 정관의 변경에 관한 사항
- 사업시행계획의 변경에 관한 사항
- 조합의 해산에 관한 사항
- 기타 시·도의 조례로 정하는 사항
□ 조합설립인가를 받기 위한 신청서류(서울시 조례)
○ 조합설립인가 신청서
○ 정관
○ 토지 등의 소유자 동의서
○ 조합원 명부
○ 개략적인 사업계획서
○ 신청인의 대표자를 선정한 증빙서류
□ 조합설립인가 후 하여야 할 일
○ 조합설립등기
○ 조합창립총회
○ 조합임원선출
○ 시공회사 선정 등
※ 시공회사의 선정과정에서 특정업체를 선정하기 위하여 조합의 임원과 시공회사 간의 비리가 발생할 수 있으며 이러한 비리로 인한 비용부담은 결국 조합원들 각자에게 돌아오므로 선정과정을 투명하게 할 수 있도록 해야 합니다.
□ 조합총회
○ 총회의 결의사항
- 정관의 변경
- 사업시행계획의 수립 및 변경
- 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법
- 경비의 수지예산
- 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약
- 공동시행자의 선정
- 조합임원의 선임
- 부과금의 금액 또는 징수방법
- 관리처분계획
- 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항
- 조합의 대의원선임에 관한 사항
※ 총회의 소집절차 및 시기, 투표권의 수 및 결의방법 등에 관하여는 시·도 조례가 정하는 범위 안에서 정관으로 정합니다.
□ 조합설립등기
○ 재개발 조합은 법인격을 갖습니다. 따라서 조합은 조합설립의 인가가 있은 날부터 30일 이내에
주된 사무소의 소재지에 다음의 사항을 등기해야 성립합니다.
- 설립목적
- 조합의 명칭
- 주된 사무소의 소재지
- 설립인가 연월일
- 임원의 주소 및 성명
- 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용
□ 경비의 부과
○ 조합은 재개발사업에 필요한 경비를 충당하기 위하여 조합원으로부터 경비를 부과·징수할 수
있습니다.
○ 조합원이 부과금의 납부를 태만히 한 때에는 연체료를 부과·징수할 수 있습니다.
○ 부과금 및 연체료의 징수에 관하여 필요한 사항은 정관으로 정합니다.
○ 부과금 또는 연체료를 체납할 경우 : 시장·군수 또는 구청장에게 그 징수를 위탁할 수 있습니다.
□ 회계·감사
○ 조합 등은 관리처분계획인가 고시일 및 공사완료 공고일로부터 60일 이내에 시장·군수·구청장이
지정한 공인회계사법에 의해 등록된 공인회계사나 회계법인에게 회계감사를 받아야 합니다.
○ 감사 결과는 시장·군수·구청장에게 보고하고, 이를 당해 재개발구역의 토지 등의 소유자가 열
람할 수 있도록 하여야 합니다.
□ 지도·감독
○ 조합은 주택재개발사업 집행과정의 투명성을 제고하여 부조리가 발생하지 않도록 법규정에 의한
지도감독을 다음과 같이 받아야 합니다.
- 구청·시청 또는 군청에 의한 업무조사 등
- 조합 : 조합원이 총회에서 선출한 감사에 의한 감사
※ 조합에 관하여는 재개발법에 규정된 것 이외에는 민법 중 사단법인의 규정에 따라야 합니다.
2. 사업시행인가
토지 등의 소유자 또는 조합이 주택재개발사업을 시행하고자 할 때에는 규약 및 사업시행계획서를 작성하여 시장·군수 또는 구청장에게 인가를 받아야 합니다.
□ 사업시행인가의 절차
사업시행계획의 작성(토지등의 소유자,조합) → 주민동의 → 사업시행인가 신청(시행자 → 시장·군수·구청장) → 검토 및 협의 →공람 (30일간) → 의견서 제출·심의 → 사업시행인가 (시장·군수·구청장) → 고시 (시장·군수·구청장)
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