[스크랩] 특급리포트/하남 그린벨트 해제지역 뜰까

중앙일보조인스랜드 2007/08/12 11:39

전체 도시면적의 90.2%가 그린벨트인 경기도 하남시 개발용지 수급에 그나마 숨통이 트였다.    2020년까지 8.813㎢(267만평)에 달하는 신규 개발용지가 단계적으로 이 지역에 공급될 예정이라서다.    경기도는 8월 9일 도시계획위원회를 열어 이런 내용을 담은  ‘2020년 하남시 도시기본계획’을 승인했다.    전문가들은 이번에 승인된 신규 개발용지가 그동안 땅 가뭄에 시달리던 하남시 토지시장을 적셔줄 단비가 될 것으로 보고 있다.    건국대 정용현 겸임교수는 “이번에 시가화예정용지로 반영된 그린벨트 해제지역(64개소, 5.673㎢)엔 4층 이하, 6가구 미만의 공동주택도 지을 수 있다“며 “수도권 택지 난을 어느 정도 해소해 줄 수 있을 것"으로 내다봤다.   □ ＇2020년 하남시 도시기본계획＇ 무얼 담았나   ○ 3대 장기비전 제시   - 살기좋은 청정도시   - 활기찬 문화·역사·관광도시   - 지식기반 자족도시   ○ 인구 계획   - 2020년 계획인구를 18만명으로 설정   * 2007년 7월말 현재 하남시 인구 : 13만1565명   ○ 주택 보급률   - 2020년 주택보급률을 115%로 설정   * 2006말 12월말 현재 하남시 주택보급률 : 82%   ○ 시가화예정용지   - 주거·상업·공업용 8.813㎢(267만평) 지정   ▲ 9일 하남기 중장기 개발계획을 담은 ＇2020년 하남시 도시기본계획＇이 조건부 승인됨에 따라 일대 개발용지 공급에 숨통이 트일 것으로 기대된다. 사진은 경기도 하남시 전경.   □ 주요 신개발지(시가화 예정용지) 어딘가   ○ 그린벨트 내 집단취락지구 우선 해제구역 64개 지구 : 5.673㎢   - 64개 지구 중 60개 지구는 제1종 일반주거지역으로 지정   - 제1종 일반주거지역으로 지정된 60개 지구에서는 4층 이하(6가구 이하) 공동주택의 신축도 가능   - 제1종 전용주거지역으로 지정된 4개 지구에서는 3가구 이하 다세대주택, 6가구 이하 연립주택 신축 가능   - 하남시 주요 그린벨트 해제구역<표1 참조>   - 그린벨트 해제구역에서 건축 가능한 시설물<표2 참조> - 현재 그린벨트에서 해제된 자연녹지지역은 ㎡당 45만∼60만원을 호가   - 하지만 토지거래허가구역으로 묶여 땅 거래는 활발하지 않은 편   - 최근 고급빌라, 타운하우스 수요로  증가로 땅값은 강세라는게 현지 부동산중개업계의 설명   ○ 풍산동 일대 풍산택지개발사업지구 : 1.016㎢   - 이곳은 이미 2002년 6월 그린벨 트를 해제하고 택지개발 예정지구로 지정됐음   - 이를 뒤늦게 ＇2020 도시기본계획＇에 반영하기 위해 이번 시가화 예정용지로 반영하게 된 것.   - 한국토지공사는 이곳을 개발해  2008년말까지 56~148㎡ 대의 다양한 아파트 등 공동주택 5500여 가구와 단독주택 280가구를 지을 계획   - 주변 토지시장은 토지거래허가구역으로 지정돼 거래는 뜸한 편임   - 소규모 영세공장 및 물류창고가 난립해 있는 등 개발압력이 커 현재 땅값은 대로변 자연녹지를 기준으로 ㎡당 47만∼65만원을 호가함   ○ 신장동 일대 주거·물류·유통 등 복합단지 : 0.570㎢   - 하남시는 외국 부동산업체와 제휴해 이곳을 ＇하남시 복합단지개발사업‘으로 추진한다는 계획   - 시 관계자는  테마파크 시설, 로데오(아웃렛) 관련시설, 지역활성화(풍물) 관련시설 등이 들어설 예정이라고 함.   - 하남시는 2008년 8월까지 개발계획 수립한 후 인·허가 등을 마치고 빠르면 2009년 10월부터는 착공에 들어간다는 계획임.   - 이미 도시기본계획 주민 공청회 등을 통해 대략적인 개발 윤곽이 알려지면서 주변 땅값은 크게 오른 편임.   - 현지 부동산중개업계에 따르면 자연녹지역을 기준으로 땅값이 ㎡당 45만∼60만원을 호가해 투자이점은 떨어지는 편임.   ○ 풍산동 일대 첨단산업 및 주택지조성사업지 : 0.138㎢   - 하남시는 현재 기본계획 수립을 위한 용역 중으로 올해 말까지 사업규모 등을 확정한다는 방침   - 이곳 역시 토지거래허가구역으로 지정돼 외지인의 땅 매입은 엄격하게 제한을 받고 있음   - 호가를 중심으로 땅값만 뛸 뿐 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다는게 현지 부동산중개업계의 설명임.   ▲ 하남시청.   ○ 감이동 일대 송파거여 택지개발사업계획지 : 1.416㎢   - 송파신도시 예정지로 도시기본계획에 반영키 위해 이번 ＇2020년 하남시 도시기본계획＇에 하남시 편입지역 부분을 시가화예정지구로 지정함.   - 주변 토지시장은 땅값이 비싸고, 토지거래허가구역으로 묶여 거래는 뚝 끊겼다고 현지 부동산중개업계는 전함.   □ 하남시 부동산 규제 현황   ○ 토지거래허가구역   - 올해 5월 개발제한구역(녹지지역포함), 1종주거지역(그린벨트 해제지역)을 포함, 총 89.6㎢가 2008년 5월31일까지 토지거래계약허가구역으로 재 지정 공고됐음. - 토지거래 허가구역에서는 토지거래를 하려면 시청 종합민원과에 준비된 토지거래계약허가서를 작성해야 함   - 토지이용계획서, 토지등기부등본을 첨부한 다음 토지거래허가신청을 하고 허가를 받아야 땅을 매입할 수 있음   ○ 개발제한구역   - 도시전체 면적의 90.2%가 개발제한구역으로 지정됐으나 이번 시가화예정용지 지정으로 하남시 개발제한 면적 비율은 88%로 감소함.   - 현재 개발제한구역 내에서는 주택의 신축은 물론 증,개축에 대해서도 엄격하게 제한을 받고 있음   - 또 대부분의 개발제한구역이 토지거래허가구역으로 묶여 외지인의 땅 매입이 어려운 상황임   □ 투자 유망지와 유의점   ○ 토지거래허가 없이 살수 있는 부동산 노려볼만   - 현재 전지역이 도시지역인 하남시는 54.5평 초과 주거지, 199.7평 초과 공장지, 60.5평 초과 상업지, 30.3평 초과 자연녹지 등을 외지인이 살땐 사전에 토지거래허가를 받아야 함   - 하남시에서 외지인이 허가없이 매입할 수 있는 부동산으로는  대지면적 54.5평 이하 단독·빌라·다세대, 대지면적 60.5평 이하 근생시설(슈퍼등) 등이 있음   - 현재 하남시 다세대주택이 ㎡당 605만~756만원, 단독주택이 평당 302만~363만원 선.   - 하남시는 지난해 ＇도시ㆍ주거환경정비기본계획(안)’을 공고하고 현재 덕풍동 , 신장동 등 구도심 일대를 정비예정구역으로 지정하고, 2010년까지 건폐율 50%, 용적률 상한 250% 이하, 220%를 기준으로 평균 층수 20층 이하의 공동주택단지를 개발한다는 방침이라 투자가치는 높다고 봄   ○ 신규 개발지 주변 땅 투자에는 신중해야   - 이번 ＇2020년 하남 도시기본계획＇에 시가화예정용지로 지정된 지역 인근은 이미 개발 소문이 나면서 땅값이 크게 올라 투자 이점은 떨어지는 편   - 또 토지거래허가구역으로 묶여 외지인 땅 매입이 어려운 만큼 투자에는 신중을 기하라는게 전문가들의 조언임.     □ ＇2020년 하남 도시기본계획＇ 향후 절차   ○ 경기도로부터 조건부 승인을 받은 상태로 이후 보고서 작성, 최종 결정고시 등의 절차가 남아 있음   ○ 하남시는 보고서를 작성해 경기도로부터 최종 승인을 받은 즉시 하남시 공보에 게재해 공고할 계획   ○ 이후 도시기본계획 도서를 작성해 도시과에 비치해 일반인의 열람을 가능하도록 한다는 계획임. 주요 그린밸트 해제 지역 구분  구 역 명 위   치 용도구역·지역 면적(㎡) 기준 용적률 (%) 상한 용적률 (%) 결정(변경) 사유 기  존 변  경 29개소 - - 2,811,659 - - - 1  둔지 하남시 선동 215-12대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 96,738 130 160 20호 이상의 집단취락지를 개발제한구역 해제지침에의거 제1종일반주거 지역(28개지구),제1종전용주거지역 (1개지구)으로 지정 2  미사촌 하남시 미사동 459-2대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 179,194 130 160 3 황산1 하남시 풍산동 176-15대 일원 개발제한구역 제1종일반주거지역 160,277 130 160 4  진등 하남시 풍산동 40-5대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 65,405 130 160 5 온천1 하남시 풍산동 356-12대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 54,346 130 160 6 방아다리 하남시 풍산동 379-1대 일원 개발제한구역  제1종전용주거지역 57,082 100 100 7 온천2 하남시 덕풍동 302-8대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 158,465 130 160 8  나룰 하남시 덕풍동 28대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 64,080 130 160 9 상화울 하남시 초일동 257-2대 일원 개발제한구역 제1종일반주거지역 86,182 130 160 10 안촌 하남시 감북동 261-4대 일원 개발제한구역 제1종일반주거지역 160,675 130 160 11 갈미 하남시 감북동 345-19대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 88,929 130 160 12 배다리 하남시 감북동 411-2대 일원 개발제한구역 제1종일반주거지역 200,684 130 160 13  효죽 하남시 감일동 266대 일원 개발제한구역 제1종일반주거지역 99,998 130 160 14 널무늬 하남시 감이동 309-4대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 57,184 130 160 15 성산동 하남시 춘궁동 303-16대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 65,490 130 160 16 보구리 하남시 춘궁동 234-1대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 113,788 130 160 17 아랫말 하남시 교산동 107대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 80,978 130 160 18  궁안 하남시 춘궁동 395-2대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 128,712 130 160 19 나무길 하남시 항동 134-5대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 59,053 130 160 20 골말2 하남시 하사창동 344대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 77,102 130 160 21 외골 하남시 항동 345-2대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 71,757 130 160 22  샘재 하남시 천현동 357대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 101,058 130 160 23  작평 하남시 창우동 287-1대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 55,896 130 160 24 산골 하남시 창우동 440-1대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 115,121 130 160 25 중텃말 하남시 하산곡동 43-2대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 74,212 130 160 26 새능 하남시 하산곡동 304-1대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 89,241 130 160 27 거릿대울 하남시 하산곡동 343-28대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 65,756 130 160 28  학교앞 하남시 하산곡동 422-6대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 64,653 130 160 29 검은다리 하남시 상산곡동 271-2대 일원 개발제한구역  제1종일반주거지역 119,603 130 160 자료:하남시 하남시 그린벨트 해제지역(제1종 일반주거지역)에 건축 가능한 시설물 구   분 내    용 허용용도 ∘단독주택중  -단독주택, 다가구주택(3세대 이하) ∘공동주택중  -다세대주택(3세대 이하), 연립주택(6세대 이하. 단, 10m 도시계획도로와 접한 필지) ∘제1종근린생활시설 ∘제2종근린생활시설중 다음의 시설(다만, 신규입지는 폭10m이상의 도로변 1층만 허용)  -일반음식점, 기원, 휴게음식점, 서점, 종교집회장, 금융업소, 사무소, 부동산중개업소, 제조업소, 수리점, 세탁소, 사진관, 표구점, 학원(자동차학원 ,무도학원은 제외), 독서실 ∘문화 및 집회시설중  -종교집회장, 전시장 ∘판매 및 영업시설중  -상점 ∘의료시설중  -병원 ∘교육연구 및 복지시설중  -아동관련시설, 노인복지시설, 사회복지시설, 근로복지시설 ∘운동시설(옥외철탑이 설치된 골프연습장은 제외) ∘공장중 다음의 시설(다만, 기존건축물의 용도변경에 한함(형질변경이 수반되는 신축불허))  -인쇄업, 기록매체복제업, 봉제업, 컴퓨터 및 주변기기제조업, 컴퓨터관련 전자제품조립업, 두부제조업의 공장, 아파트형공장 ∘창고시설 (기존 건축물의 용도변경에 한함) ∘자동차관련시설중  -주차장, 세차장 ∘공공용시설중  -통신용시설 불허용도 ∘허용용도 이외의 용도

김영태 기자[neodelhi@joongang.co.kr]

출처 : 젊은공인중개사의모임

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