부동산 교환거래 이것만은 알자!

부동산 교환거래는 각자가 보유하고 있는 부동산을 서로 바꾸는 거래를 말한다. 보통 부동산 교환거래는 부동산 시장이 침체기에 놓여있어 현금거래가 여의치 않은 경우 자주 등장하게 된다. 이론적인 측면에서 볼 때 교환거래는 처분되지 않아 애물단지로 전락한 부동산을 처분할 수 있을 뿐만 아니라 원하는 부동산을 구입할 수 있는 기회가 될 수 있다는 점에서 상당히 매력적인 거래형태라고 할 수 있다. 그러나 현실은 지극히 냉정하다. 마치 아름다운 장미꽃 뒤에 감추어진 날카로운 가시 같다고나 할까. 교환거래로 인해 경제적 손실과 함께 또 다른 애물단지를 구입하게 되는 경우를 어렵지 않게 접할 수 있다. 한마디로 교환거래는 ‘매력적인 거래형태가 될 수 있다’는 장점과 ‘커다란 경제적 손실을 동반하는 실패의 원인이 될 수 있다’는 단점이 공존한다는 점에서 지극히 이중적이라고 할 수 있다. 교환의 기준이 되는 부동산의 가치 부동산 교환거래를 자세히 들여다보면 크게 두 가지 경우가 발생하게 됨을 알 수 있다. 가장 먼저 교환대상인 두 부동산의 가치(가격)가 동일한 경우를 들 수 있다. 이런 경우를 흔히 맞교환 이라고 부르는데 두 부동산의 소유권 이전과 함께 각종 세금 및 공과금을 정리함으로써 거래가 종결되는 형태이다. 다음으로 교환대상인 두 부동산간의 가치(가격)가 서로 다른 경우 즉, 교환차액이 발생하는 경우를 들 수 있다. 예를 들어 A라는 부동산의 가격은 1억원인데 B라는 부동산의 가격은 1억5천만원인 경우가 그것이다. 이처럼 두 부동산간의 가치차이로 인한 교환차액이 발생하는 경우 그 차액을 현금 등으로 지급(즉, A가 B에게 차액인 5천만원을 현금 등으로 지급)하고 소유권 이전과 세금 및 공과금을 정리함으로써 거래를 종결하게 된다. 이처럼 교환거래의 종류가 ‘교환차액이 발생하는 교환’과 ‘교환차액이 없는 맞교환’이라는 두 가지 형태밖에 존재하지 않고, 일반적인 매매거래에 비해 법률적 지식이 크게 요구되는 것이 아님에도 불구하고 일반적인 매매거래에 비해 실패위험이 높은 원인은 교환의 잣대 즉, 교환의 기준이 되는 부동산의 가치(가격)에서 찾을 수 있다. 교환거래의 기준이 되는 부동산의 가치(가격)가 문제다! 교환거래를 통해 거래 당사자 모두에게 득이 되는 만족스러운 결과를 얻기 위해서는 당사자가 교환거래의 기준이 되는 부동산의 가치(가격)에 정직해야 한다. 즉, 1억원인 토지를 2억원으로 부풀리거나 2억원인 상가를 3억원으로 부풀려서는 안 된다는 말이다. 교환거래를 통해 적지 않은 경제적 손실을 경험한 분들 중 십중팔구(十中八九)는 터무니없이 부풀려진 부동산 가치(가격)를 믿고 거래한 경우라고 할 수 있다. 교환거래 거의 대부분은 공인중개사 사무소를 통해 이루어지기 마련이다. 자연스럽게 교환대상 부동산에 대한 적정가치(가격)의 파악 역시 공인중개사 사무소의 판단에 의지하기 쉽다. 비전문가인 의뢰인 입장에서 볼 때 지극히 당연한 결과라고 할 수 있다. 이런 점은 꼭 명심해라! 교환거래는 보통의 부동산 거래에 비해 대리인이 실제 소유자를 대리해 계약을 체결하는 경우가 더 많다는 특징이 있다. 그 만큼 제3자가 끼어들 소지가 많다는 말이다. 그러므로 적법한 대리인의 자격으로 계약에 참여하고 있는 것인지를 위임장과 인감증명서 등을 통해 확인하도록 해야 한다. 뿐만 아니라 대리인이 소유자로부터 위임받은 권한을 넘어 교환계약을 체결함으로써 법적 다툼으로까지 이어지는 경우도 적지 않다. 또한 소유자간에 직접 교환계약을 체결하는 경우에 있어서도 교환거래의 특성상 분쟁의 소지가 많은 관계로 계약서 작성시 필요한 내용들을 특약사항으로 꼼꼼히 기재하는 노력이 필요하다. 소유권 이전 시기나 계약이 해제된 경우 처리방법 등 다양한 분쟁이 있을 수 있고 또 실제로 그러한 분쟁이 많기 때문에 최대한 상세하게 계약서를 작성하는 것이 훗날의 분쟁을 방지할 수 있다는 점에서 매우 중요하다고 할 수 있다.

<글쓴이> 김 종 선 연구원 1. 베스트컨설팅 대표(2000. 3월 ~ 2006. 2월) 2. (주)리치에셋 이사(2006. 3월 ~ 현재) 3. (현)주간경기 부동산 애널리스트(2004.9월 ~ 현재) 4. (현)인천시민대학 부동산 최고경영자 과정 교수 5. (현)인천대학교 경영혁신원 책임연구원 6. (현)AFPK '부동산설계' 강사 7. (현)FM 99.9 "경기도 웰빙투데이" 웰빙 부동산 재테크" 출연 중