재건축,재개발 양도세

화수분씨는 재테크를 위해 투자를 좀 해볼까 고민중이다. 재개발 구역의 주택을 매입하려고 하는데 그저 싸다고 무턱대고 매입할게 아니라 꼼꼼히 따져봐야 할 사항이 많다. 또한 재건축 및 재개발 주택은 취득 및 양도시기에 따라서 과세되는 경우와 비과세되는 경우가 매우 다양하고 복잡하다고 한다. 이에 대하여 세무주치의로부터 절세가이드를 듣고 있다.

 

재개발▪재건축 입주권이란?

재개발사업 또는 재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정되어, 기존 건물과 토지 대신에 새로운 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리 말함

분양권(조합원 지위) 양도

 

► 재건축조합(또는 재개발조합) 조합원(사업시행인가일 또는 관리처분계획인가일 현재 1가구 1주택 양도세 비과세요건을 갖춘 자)이 조합을 통해 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 분양권)를 양도하는 경우

 

► 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우
부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 1가구 1주택 양도로 보아 비과세 한다.

이 요건을 갖추지 않은 사람이 조합원 지분을 양도하는 경우에는 양도세가 과세된다.

 

주택 보유기간 계산

보유하던 주택이 재건축 또는 재개발 아파트로 완공된 경우 보유기간은 종전주택 보유기간, 재건축(재개발) 공사기간, 재건축(재개발) 아파트 보유기간을 모두 합산한다.

1주택 보유+1입주권, 실수요 목적이라면 양도세 중과 피할수 있어...

 

▲ 입주권을 산 뒤 1년 이내에 종전주택을 팔 때(일시적 2주택)

▲ 재건축주택 완공전까지 종전주택을 팔 때(일시적 2주택의 연장 혹은

    이주 준비시)

▲ 재건축주택 완공 후 1년 이내 종전주택을 팔고 세대 전원이 신축주택으로 이주해 1년 이상 살 때(이주목적) 등

위 3가지 경우가 실거주 목적 재건축 입주권 구입요건에 해당돼 양도세 비과세를 받을 수 있다. 물론 이 때 종전 주택은 양도세 비과세 요건을 갖추고 있어야 한다.

 

입주권 매입 후 종전 주택 처분시점(1년이내)과 새 주택 준공 후 거주요건(1년 이상) 기준이 모순되는 경우에는 종전 주택을 팔 때 1년 이상 거주하겠다는 확약서를 제출하고 사후에 실제로 검증 받아야 한다.

 

재건축 입주권에 대한 양도세 과세는 관리처분계획 인가를 받은 재건축단지에 한하므로 자신이 구입하려는 단지에 관리처분계획인가가 떨어지지 않은 재건축지분을 매입해 처분계획인가 이전에 매도하면 건물이 멸실되기 전이므로 1가구 2주택에 해당되므로 주의해야 한다.