[스크랩] 1가구2주택 중과세
2주택 모두 중과세 대상땐 양도차익 적은 집 연내 팔아야
Q:1가구 2주택자인 김모(43)씨는 서울에 기준시가 7000만원(매매예상가 1억원)의 A주택과 4억원인 B주택(매매 예상가 5억원, 현재 2년이상 거주)을 6년 이상 보유하고 있다.
최근 김씨는 양도세 문제로 마음이 다급해졌다. 내년부터 2주택 가운데 먼저 팔리는 주택에 대해서는 양도 소득세 50%가 적용돼 세금이 엄청늘어났기 때문이다. 또 장기보유특별공제 혜택도 사라진다.
두채 모두 매입 때보다 2배 이상 올랐기 때문에 양도소득세 부담이 만만치 않다. 기본세율(9~36%)과 장기보유특별공제를 적용받아 올해 내에 주택을 팔아야 할지 아니면 계속 보유해야 할지 걱정이다. 이런 경우 중과세를 피하거나 세금을 아낄 수 있는 방법이 없을까?
A:주택이 두 채인 사람은 올해 대부분 김씨와 같은 고민을 하고 있을 것이다. 그런데 내년부터 적용되는 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과세 규정을 살펴보면
* 근무상의 사유, 혼인, 부모 봉양 등의 사유로 취득한 주택
* 양도 당시 주택의 기준시가가 1억원 이하인 주택
* 지방 소재 기준시가 3억원이하의 주택등
에 대해서는 중과세를 적용하지 않는 예외 규정이 있다.
즉, 1가구 2주택자라도 ‘중과세 제외 주택’을 먼저 양도하는 경우에는 중과세를 피할 수 있는 것이다.
김씨는 내년에 A주택을 먼저 매도하면 절세할 수 있다. A주택은 기준시가가 1억원 이하여서 중과세 부과의 예외에 속하기 때문이다. 남은 B주택은 다음에 팔더라도 1가구 1주택 비과세를 인정받아 세금 한푼없이 양도할 수 있다.
만일 김씨가 이런 규정을 몰라 내년에 B주택을 먼저 양도한다면 B주택에 대해 양도세를 50% 중과세 당하게 된다. 무엇을 먼저 팔아야 할지 선택이 중요한 시점이다. 만일 부유하고 있는 주택이 모두 중과세 대상이라면 어떡할까? 이 경우에는 중과세가 적용되지 않는 올해내에 양도차익이 적은 주택부터 먼저 처분하는 것이 절세 차원에서 유리하다.
◇ 2주택자 양도세 유형
|
유형 |
영향 |
|
수도권1억원이하 주택 2채 |
*1가구2주택 해당 *양도세 중과는 면제 *실거래가 기준 양도세 |
|
수도권1억원이하, 1억원초과 주택 각각 1채 |
*1가구2주택 해당 *양도세중과는 1억원 이하 먼저팔 아야 면제 *실거래가 기준 양도세 |
|
수도권 1억원이하, 지방 3억원초과 주택 각각 1채 |
*1가구 2주택 해당 *양도세 중과는 수도권 1억원 이하 주택 먼저 팔아야 면제 |
|
수도권 1억원초과주택2채보유 혹은 지방3억원 초과 주택 2채 보유 |
*어느집을 먼저 팔든 모두 양도세 중과 대상, 소형보다는 중대형평형 보유가 유리 |
|
수도권 1억원 초과, 지방 3억원 초과 각각 1채 |
*두채 모두 중과대상, 실거주 주택 남기고 투자 목적으로 보유한 주택 처분 |
|
수도권 1억원 초과, 지방 3억원 미만 |
*1가구 2주택 해당되지않음. 어느집을 먼저 팔든 중과세 면제 |