[스크랩] 1가구 2주택의 중과세는
아래 내용은 참고 하시구요,.
지방에 1억원 이하의 주택을 가지고 계시다면 주택으로 보지 않는다 하였는 바
대전 주택을 먼저 양도한다고 해도
2주택에 의한 중과를 받지는 않습니다.
=============================================================
(1)
1세대2주택 보유자에 대한 양도세 50% 중과는 언제부터 시행하는가?
(2)
1세대2주택 해당여부 판정기준은?
(3)
중과대상 1세대 2주택 수는?
(4)
중과대상에서 제외되는 소형주택의 구체적인 범위는?
(5)
현재 주택2채를 가지고 있는데 언제까지 처분해야 양도세 중과를 받지 아니할 수 있는가?
(6)
수도권과 광역시에 소재하는 주택은 가액이나 규모에 관계없이 모두 1세대2주택 중과세 대상이 되는가?
(7)
수도권 또는 광역시에 주택1채, 지방에 주택 1채를 소유하고 있을때 1세대 2주택에 해당되는가?
(8)
수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채, 기준시가 9천만원인 주택 1채 등 모두 주택 2채를 가진 경우 양도소득세가 중과되는가?
(9) 수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채, 기준시가 9천만원인 주택(정비구역으로 지정․고시된 지역에 소재) 1채등 모두 주택 2채를 가진 경우 양도소득세가 중과되는가?
(10) 2개 가구로 구분된 1채의 다가구 주택을 소유하고 있을때 중과대상인가?
(11) 주거용으로 사용하는 오피스텔도 주택수 계산시 포함되는가?
(12) 1세대 1주택 비과세 대상인데 2주택인 경우 1세대 2주택 중과대상이 되는지?
(13) 수도권에 주택1채(기준시가 4억원)를 보유하고 있는 甲씨가 지방으로 파견발령을 받아 지방사무소가 소재한 시에서 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 취득하여 2년간 거주하고 다시 수도권의 원래 근무지로 복귀하면서 지방주택을 양도한 경우 양도세가 중과되는가?
(14) 수도권에 소재하는 조세특례제한법상 감면대상 주택1채(기준시가 1억원 초과)와 거주주택 1채(시준시가 1억원 초과) 등 2채 보유시 어떻게 과세되는가?
(15) 1세대 2주택 양도세 세부담 사례
-1세대 2주택 양도세 중과
□
중과내용 : 1세대2주택자의 양도차익에 대해
ㅇ 50%(주민세 포함시 55%) 세율 적용
ㅇ
장기보유특별공제 배제
* 장기보유특별공제율 : ․3년이상
～ 5년이하 : 양도차익의 10%
․5년초과
～ 10년이하 : 〃 15%
․10년초과
: 〃 30%
□
시행시기 : 2007.1.1부터 시행
ㅇ 금년에 입법조치후 1년간 유예후 시행
□ 1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 해당여부를 판정함
ㅇ
서울․광역시(군지역
제외) : 모든 주택
ㅇ
경기도(읍․면지역
제외) : 모든 주택
ㅇ
기타지역 : 국세청 기준시가(공시가격) 기준으로 3억원을 초과하는 주택
※ 기타지역 : 광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍․면지역,
기타 도지역
□
1세대 2주택 중과대상에서 제외되는 주택
① 1세대 3주택 이상 보유자 중과대상에서 제외되는 주택
㈀ 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택
* 구체적 범위 : 별첨 참고
㈁ 장기임대사업용 주택으로 일정기간이상 임대후 양도하는 주택
|
구 분 |
중과
제외요건 | |||
|
임대호수 |
임대기간 |
규 모 | ||
|
?건설임대주택 |
2호이상 |
5년이상 |
149㎡(45평)이하로서
국세청기준시가 6억원이하 | |
|
?매입임대주택 |
|
|
| |
|
|
신규사업자
(03.10.30이후
임대사업자등록) |
5호이상 |
10년이상 |
국민주택
규모이하로서 국세청기준시가 3억원이하 |
|
|
기존사업자 (03.10.29이전 임대사업자등록) |
2호이상 |
5년이상 |
″ |
|
| ||||
㈂ 종업원에게 10년이상 무상으로 제공한 주택(장기 사원용주택)
㈃ 상속받은 주택으로서 상속일부터 5년이 경과되지 아니한 것
* 피상속인의 상속주택이 2개 이상인 경우 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택만 해당
㈄ 문화재보호법에 의한 문화재주택
㈅ 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 재정경제부령이 정하는 주택
②1세대원중 일부가 근무상 형편으로 다른 시․군에
소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소재하는 시․군에
주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 : 1년이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터
3년이내 양도
③1세대1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는
합가일로부터 5년이 경과하지 아니한 것
④주택의
소유권에 관한 소송이 진행중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택 : 소유권 확정판결일로부터 3년이내
⑤
수도권․광역시
소재 주택으로서
기준시가 1억원 이하주택
- 다만, 「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정․고시된 지역에 소재한 주택(재개발․재건축주택)은 제외
그래서 정비구역내의 (재건축 재개발 )주택은 무조건 중과세에
해당됩니다
⑥
상기 ①～④외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택
<별첨>
조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택
|
구분 |
대상
주택 |
감면요건 |
감면율 |
|
장기
임대 주택 (§97) |
ㅇ86.1.1～00.12.31 신축주택 ㅇ85.12.31이전 신축주택으로 입주사실 없는 주택 *
국민주택에 한정 |
ㅇ5호이상 임대사업자가 ㅇ5년이상 임대후 양도 |
ㅇ
매입임대 ?5년이상
임대시 양도세 50%감면 ?10년이상
임대시 양도세 100%감면 ㅇ
건설임대 ?5년이상
임대시 양도세 100%감면 |
|
신축
주택 임대 (§97의2) |
ㅇ99.8.20～01.12.31 건설 ㅇ99.8.20～01.12.31 분양
* 국민주택에 한정 |
ㅇ2호이상 임대사업자가 ㅇ5년이상 임대후 양도 |
ㅇ양도세 100%
감면 |
|
미분양
주택 (§98) |
ㅇ’95.10.31현재 미분양주택 ㅇ’98.2.28 현재 미분양주택 *
국민주택에 한정 |
ㅇ97.12.31 또는 98.12.31이전 분양취득하여 ㅇ5년이상 임대후 양도 |
ㅇ종소과세와
양도세 20%
과세중 선택적용 |
|
신축
주택 취득 (§99) |
ㅇ98.5.22~99.6.30 자기건설 ㅇ98.5.22~99.6.30 분양취득
(국민주택은 98.5.22～ ’99.12.31 분양취득분)
* 고급주택(전용 50평이상,기준시가 5억원초과)제외 |
- |
ㅇ취득
후 5년내 양도시 : 양도소득 전액면제 ㅇ취득
후 5년이후 양도시 : 5년간 발생 양도소득
면제 |
|
신축
주택 취득 (§99의3) |
ㅇ01.5.23~03.6.30 자기건설 ㅇ01.5.23~03.6.30 분양취득 (서울,과천,5대신도시는 02.12.31)
*고가주택(6억원초과) 제외 |
- |
(위와
같음) |
□
전체 970만 세대의 2.8%인 28만세대로 추정
* 1세대 2주택 72만 세대의 38.2%
|
1세대2주택 |
중과제외 |
중과대상 | |
|
970만
세대 |
72만
세대 |
ㅇ지방지역
공시가격
3억원이하 22만세대 ㅇ수도권, 광역시 소형주택(공시가격 1억원이하) 10만세대 ㅇ이사, 결혼?노부모 봉양 합가, 근무상, 상속주택등
12만세대 |
28만세대 |
□ 1세대2주택 중과제외 대상 판정시
ㅇ
소형주택은 면적기준 없이 가액기준으로 공시가격 1억원 이하인 주택
ㅇ
다만, 소형주택인 경우에도 「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정고시된 지역에 소재하는
주택(재개발, 재건축 주택)은 양도세 중과대상에 해당
□ 1세대 2주택 양도세 중과는
ㅇ
1년간 유예기간을 두고 2007.1.1부터
시행되는 것임
□
1세대 2주택을 보유한 자는
ㅇ
2006.12.31 이전에 주택을 양도하는 경우에는
중과되지 않고 일반세율을 적용받을 수 있음
(1년간 유예)
2006.1.1
2006.12.31
----------▲--------------------------------▲----------
|
|
|
|
|
|
| ||
|
| |||||||
|
|
|
|
|
|
|
| |
⇓
⇓
․2주택자
: 일반세율 1년이내
50%
50%
1년～2년 40%
2년이상 9～36%
* 양도시기 : 잔금청산일 또는 등기이전일중 빠른날
|
(6)
수도권과 광역시에 소재하는 주택은 가액이나 규모에 관계없이 모두 1세대2주택 중과세 대상이 되는가 ? |
□
수도권과 광역시의 경우 원칙적으로 모든 주택을 대상으로 주택수를 계산하여 1세대 2주택 여부를
판정
ㅇ
그러나, 수도권과 광역시에 소재한 기준시가 1억원 이하의 주택은 양도세 중과대상에서
제외됨
ㅇ
다만, 기준시가가 1억원 이하인 주택이라도
-「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정․고시된
지역에 소재한 주택(재개발․재건축주택)은
양도세 중과대상에 해당됨
□
또한, 수도권․광역시중
郡지역이나 도농복합시의 邑․面지역은
ㅇ
지방과 같이 기준시가 3억원을 초과하는 주택만을 대상으로 주택수를 계산하여
1세대 2주택 여부를 판정하는 것임
□
수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 모두 주택수 계산에 포함되나
ㅇ
지방에 소재하는 주택은 기준시가가 3억원을 초과하는 경우에만 주택수 계산에
포함되므로
ㅇ
본 사례에서는 지방에 소재하는 주택의 가액이 기준시가 3억원을 초과하는 경우에만 1세대 2주택에
해당됨
□
지방에 소재하는 주택이 기준시가 3억원을 초과하여 1세대 2주택에 해당하는 경우
ㅇ
지방에 소재하는 주택은 중과대상에 해당되며
ㅇ
수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 기준시가가 1억원을 초과하거나
-「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정․고시된
지역에 소재한 주택(재개발․재건축주택)인
경우 양도세 중과대상에 해당됨
|
(8)
수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채, 기준시가 9천만원인 주택(정비구역으로 지정?고시된 지역에 소재하지 않음) 1채 등 모두 주택 2채를 가진
경우 양도소득세가 중과되는가? |
□
수도권의 경우 모든 주택이 주택수 계산에 포함되므로 본 사례는 1세대
2주택에 해당
□
기준시가 9천만원인 주택을 먼저 양도하는 경우
ㅇ
수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하인 주택은 1세대
2주택 양도세 중과대상에서 제외되므로 양도세가 중과되지 않음
□
그러나, 기준시가 2억원인 주택을 먼저 양도하는 경우는
ㅇ
수도권 기준시가 9천만원 주택는 1세대2주택 중과대상에는
해당되지 않지만
- 1세대2주택을 계산함에 있어 주택수에는 포함되므로
ㅇ
수도권 기준시가 2억원인 주택은 1세대2주택에 해당되어 양도세가 중과됨
|
(9)
수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채, 기준시가 9천만원인 주택(정비구역으로 지정?고시된 지역에 소재) 1채 등 모두 주택 2채를 가진 경우
양도소득세가 중과되는가? |
□
수도권의 경우 모든 주택이 주택수 계산에 포함되므로 본 사례는 1세대
2주택에 해당
□
어떤 주택을 먼저 양도하더라도 양도세가 중과됨
ㅇ
수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하인 주택은 1세대
2주택 양도세 중과대상에서 원칙적으로 제외되나
ㅇ「도시
및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정․고시된
지역에
소재하는 주택(재개발․재건축
주택)은 양도세 중과대상에
해당
□
다가구 주택은 1채의 주택을 지분형태로 소유(예 : 甲 1/2, 乙 1/2)하는 건축법상 단독주택이나
* 다가구주택 : 3층이하, 1개동의 바닥면적 200평이하
ㅇ
세법상 한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분은 각각 하나의 주택으로 봄
□
위 사례의 경우
ㅇ 2개 가구로 구분된 각각을 하나의 주택으로 보아 1세대 2주택 여부를 판단함
- 구분된 각각의 주택이 수도권․광역시
소재하고 1억원 초과하거나 수도권․광역시외
기타 지역에 소재하고 3억원 초과하면 중과대상이 되나
․
수도권․광역시
소재하고 1억원 이하이면 중과대상에서 제외되고, 수도권․광역시외
기타 지역에 소재하고 3억원 이하이면 보유주택수에도 계산되지 않게 됨
ㅇ
다만, 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우에는 단독주택으로
보아 1세대 2주택 여부를 판단함
□
오피스텔은 건축법상
ㅇ
업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부장관이 고시하고 있음
* 오피스텔 건물기준(건설교통부 고시 제1998-161, 98.6.8)
․사무구획별
전용면적중 업무부분이 50% 이상일 것
․욕조가
있는 욕실, 사무구획별 노대(발코니) 설치 금지
․타용도의
복합건축물인 경우 건물출입구를 별도로 실시
□
따라서 오피스텔을 소유하면서 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는
ㅇ
하나의 주택으로 계산됨
□
다음과 같은 1세대 1주택 비과세 대상은 2주택이지만
1세대 2주택 중과대상이 되지 않고 현재와 같이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있음
①
1세대 1주택자가 당해 주택 양도전에 다른 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우 다른 주택
취득일부터 1년 이내에 종전주택 양도시
② 1세대 1주택자가 1주택을 보유한 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택이 된 경우 합가한
날부터 2년이내에 먼저 양도하는 주택
③ 1주택자가 다른 1주택자와 혼인하여 2주택이 된 경우 혼인일로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택
④
다음주택과 일반주택을 각각 1채씩 소유한 자가 일반주택을 양도하는 경우 1개의
주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 적용(다음 주택 먼저 양도시는 과세)
- 상속주택
-
문화재보호법에 의한 문화재주택
-농어촌주택으로서 상속주택, 이농․귀농주택
|
(13)
수도권에 주택 1채(기준시가 4억원)를 보유하고 있는 甲씨가 지방으로 파견발령을 받아 지방사무소가 소재한 시에서 기준시가 3억원을 초과하는
주택을 취득하여 2년간 거주하고 다시 수도권의 원래 근무지로 복귀하면서 지방주택을 양도한 경우 양도세가 중과되는가? |
□
지방에 소재한 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 주택수 계산에 포함되므로
ㅇ
甲씨는 1세대 2주택에 해당되나
□
甲씨가 양도한 주택은 중과대상에서 제외됨
ㅇ
甲씨는 근무상 형편으로 지방의 직장으로 이전하고 직장이 소재하는 시에서 주택을 취득하여 1년
이상 거주하였으며
ㅇ
甲씨가 지방파견근무가 종료된 날부터 3년 이내에 양도하였음
|
(14)
수도권에 소재하는 조세특례제한법상 감면대상 주택 1채(기준시가 1억원 초과)와 거주주택 1채(기준시가 1억원 초과) 등 2채 보유시 어떻게
과세되는가 ? |
□ 1세대가 수도권에 2개의 주택을 소유하고 있으므로 1세대 2주택에 해당함
□
상기 사례에서 2주택 모두 중과되지 아니함
ㅇ
조특법상 감면대상 주택 : 중과제외
ㅇ거주주택 : 거주주택과 중과제외 주택만 가지고 있는 경우에는 거주주택은 중과되지 아니함
<사례>
□
대치동 ×× 아파트 34평형(보유기간 3년)
□
취득가액 550백만원
|
양도가액 700백만원 (27.3% 상승)
|
매매차익 150백만원
|
현 행 |
개 선 |
증감 | |
|
매매차익
취득?등록세등 비용 |
150백만원
△20 |
150백만원
△20 |
-
|
|
양도소득 |
130 |
130 |
- |
|
과세표준
세 율 |
117
9～36% |
130
50% |
+13
|
|
세
부 담 (주민세포함) |
33.5 |
71.5 |
+38 |
|
세후이익
(연평균
세후수익률) |
83.5
(5.9%) |
58.5
(3.5%) |
△25 |
* 연평균세후수익률 = 세후수익율 / 보유기간