[스크랩] 유전모연(柳田暮煙)의 뉴타운,재개발 투자 스터디...여덟번째
여덟번째 스터디 시작하겠습니다
앞서 주택재개발,주택재건축의 주택의 규모와 건설비율에대해서 알아보았는데요
이번 여덟번째는 도시환경정비사업과 도시재정비촉진사업 대상지에서 주택의 규모와 건설비율에 관한 내용으로 스터디하겠습니다
도시환경정비사업이 뭐냐?
쉽게 이야기해서
재개발과 주택재건축이 아파트를 짓는다면
도시환경정비사업은 주상복합아파트를 짓습니다
도시환경정비사업의 주택의 규모와 건설비율은 주택재개발방식을 준용하고 있습니다
◆ 서울시 도시 및 주거환경 정비조례 제8조(정비계획의 내용 및 세부기준)
① 영 제13조제1항제9호에서 "그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 시·도조례가 정하는 사항"이란 정비계획의 내용과 정비계획의 세부기준을 말한다.(개정 2009.07.30, 2010.03.02)
② 정비계획의 내용은 다음 각 호의 사항을 말한다. (신설 2010.03.02)
1. 가구 또는 획지에 관한 계획
2. 임대주택의 건설에 관한 계획(도시환경정비사업은 일반주거지역과 주택이 있는 준주거지역·상업지역 및 준공업지역에 공동주택을 건설하는 경우만 해당한다)
3. 주민의 소득원 개발에 관한 사항(주거환경개선사업에 한한다)
4. 환경성 검토결과(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제27조제2항을 준용한다)
5. 기존 수목의 현황 및 활용계획
③ 정비계획의 세부기준은 다음의 각 호의 사항을 말한다. (신설 2010.03.02)
1. 공통사항
가. 정비구역에는 원칙적으로 기존 공원이나 녹지를 포함하지 않도록 한다. 다만, 공원 또는 녹지의 기능을 회복하거나 그 안의 건축물을 정비하기 위하여 필요한 경우와 토지이용의 증진을 위하여 필요한 경우에는 그러하지 아니하다.
나. 공동주택을 건립하는 정비구역에는 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 따른 부대시설·복리시설 등의 설치기준에 적합한 계획을 수립하여야 한다.
다. 영 제13조제1항제3호에 따른 기존건축물의 정비·개량에 관한 계획은 건축물의 경과연수, 용도, 구조, 규모, 입지, 허가유무 및 노후·불량 정도를 고려하여 존치, 개수, 철거 후 신축, 철거이주 등으로 구분하여 계획하도록 한다.
라. 종교부지, 분양대상 복리시설 부지 및 정비구역 안에 건립하는 임대주택 부지는 필요한 경우 획지로 분할하고 적정한 진입로를 확보하도록 하여야 한다.
마. 법 제4조제1항제7호에 따른 정비사업시행 예정시기는 사업시행자별 사업시행인가신청 준비기간을 고려하여 정비구역 지정고시가 있은 날부터 4년 이내의 범위 안에서 정하여야 한다.
2. 도시환경정비사업을 위한 정비계획
가. 건축계획은 정비구역의 특성과 도심부 기능회복을 위하여 복합용도건축계획을 원칙으로 하며, 다음의 사항이 포함되도록 하여야 한다.
(1) 각 지구별 건축계획선에 따른 건축물 배치계획, 공개공지계획, 조경계획, 지구별 건축물의 주·부 출입구 위치와 이에 따른 보행동선계획, 지구별 건축물의 차량 진·출입구 위치와 이에 따른 차량동선계획
(2) 주변의 건축물을 감안한 해당 정비구역에 대한 스카이라인 계획
(3) 주변에 문화재나 자연 지형물이 있는 경우에는 주변경관에 미치는 영향을 최소화할 수 있는 경관계획
(4) 장기전세주택을 건설하는 경우에는 우수디자인 계획, 커뮤니티 지원시설 계획, 공공시설물 설치계획, 사회혼합계획
나. 도시환경정비구역 안에서의 건축물 최고높이는 법 제3조에 따른 기본계획에서 정하는 기준에 따른다.
다. 일반주거지역에 200세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우의 임대주택의 건설규모 및 건설비율은 국토해양부장관이 고시한 주택재개발사업의 임대주택의 건설규모 및 건설비율을 준용한다.
라. 준주거지역 또는 상업지역에 200세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우의 임대주택의 건설규모는 전용면적 40제곱미터 이상으로 하되, 건설비율은 (해당 구역에 건설하는 주택 전체 세대수의 17퍼센트 또는 주거용 건축물연면적의 10퍼센트)×(해당 구역에 건설하는 전체 건축물연면적에 대한 주거용 건축물연면적 비율)로 산정된 비율 이상으로 한다.
마. 공동주택을 건설하는 경우 국민주택규모의 주택을 전체세대수의 60퍼센트 이상 건설하되, 주택전체연면적의 50퍼센트 이상 건설하여야 한다.
바. 장기전세주택 건립에 따라 용적률을 완화 받는 경우에는 완화된 용적률의 50퍼센트 이상을 장기전세주택으로 공급하여야 한다.
◆ 서울시 도시 및 주거환경 정비조례 제36조(도시환경정비사업의 임대주택 및 주택공급 등)
도시환경정비사업에 따른 임대주택 및 주택의 공급 등에 관하여는 제21조제1항, 제22조, 제23조, 제27조, 제29조제1항·제2항, 제30조, 제31조 및 제33조부터 제35조까지 규정을 준용한다. 다만, 장기전세주택의 임차인 자격에 관하여는 영 제54조제3항의 규정을 준용한다.(개정 2009.07.30, 개정 2010.03.02)
☞ 도시환경정비사업을 일반주거지역, 준주거지역,상업지역에서 공동주택을 건설하는경우
임대주택의 건설규모에서 차이가 약간 있고 전반적인 사항에대해서는 차이가 없습니다
정비조례 제36조에서 임대주택 및 주택의 공급에 관해서는 주택재개발 규정을 준용한다고 언급했네요
☞ 요약하면
일반주거지역, 준주거지역, 상업지역 - 200세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우
공통점 - 국민주택규모의 주택(85㎡이하), 즉 33평형이하 아파트을 전체세대수의 60%이하로하되,
주택전체연면적의 50%이상 건설하여야한다
- 장기전세주택 건립에따라 용적률을 완화 받는 경우에는 완화된 용적률의 50%이상을 장기전세주택으로 공급하여야한다
차이점 - 일반주거인경우 - 임대주택 - 주택 전체 세대수의 17%이하로 하되,
주거전용면적이 40㎡이하인 임대주택이 전체 임대주택 세대수의 40%이하
- 준주거지역,상업지역 - 임대주택 - 임대주택의 건설규모는 전용면적 40㎡ 이상으로 하되,
건설비율은 주택 전체 세대수의 17%이상 또는 주거용 건축물연면적의 10%이상
☞ 덧붙여서
일반주거지역, 준주거지역, 상업지역에서 도시환경정비사업으로 200세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우에 적용이 됩니다
33평이하 아파트 60%중 임대주택17%를 뺀 43%를 33평이하의 아파트를 지어야한다
33평초과 아파트인 대형평형 아파트를 40%이하로 건축 할 수있습니다
과거 도시환경정비사업으로 진행했던 사업지 중에서 용산지역을 위주로보면
시티파크(43평~92평), 파크타워(31평~98평), 국제빌딩3구역(47평~73평), 국제빌딩4구역(49평~94평)의 대형평수 위주로 지었다는 것을 알 수있습니다
이 중 30평대는 파크타워(31,37,39평)에 있는데 비율은 5.18%입니다
위 사업지에서 알 수 있듯이 과거 도시환경정비사업은 대형평수위주의 개발이었다면
이제부터는 대형평수는 줄어들고 국민주택규모인 33평이하가 많이 늘어나는 중대형아파트 개발이 되겠죠
과거 도시환경정비사업이 대형평수 위주로 건축하여 조합원들이 소형지분으로 대형평수를 갈 수 있었고
대형평수 위주로 짓다보니 일반분양이 적게 나왔다면,
이제는 도정법 개정으로인해 도시환경정비사업에서도 중대형아파트를 건축해야되고
또한 주택공급기준을 주택재개발사업의 규정을 준용해야하기에 과거보다 소형지분 조합원 모두가 대형평수로 갈 수있다고
100% 장담을 할수는 없게되었네요
그리고 주택공급기준으로인해 대형평수와 33평 아파트의 일반분양이 보다 더 많이 나올꺼 같네요
다음엔 도시재정비촉진지구의 건축규모와 건설비율에대해 스터디하겠습니다
출처 : http://cafe.naver.com/55296280 (부동산 기초 마스터)
- 흑석동에서 -