[스크랩] 유전모연(柳田暮煙)의 재개발 투자 스터디...두번째
분양대상자에대해서 알아보죠?
조합원과 분양대상자는 엄연히 다르다입니다
토지등소유자는 모두 조합원은 되지만
토지등소유자 전부가 공동주택 분양대상자가 되는것은 아니고 서울시 조례에 분양대상자를 규정하고 있습니다
이제 찬찬히 분양대상자에대해서 알아보도록 하죠
우선 기존 무허가건축물에대해서 알아보겠습니다
서울시 도시 및 주거환경정비 조례 제27조(주택재개발사업의 분양대상 등)
① 영 제52조제1항제3호에 따라 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.(개정 2009.07.30)
☞ 영 제52조제1항제3호 - 정비구역안의 토지등소유자(지상권자를 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도 조례로 정하는 금액ㆍ규모ㆍ취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시ㆍ도 조례로 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다.
☞ 관리처분계획기준일이란 법 제46조제1항에 따른 분양 신청기간이 만료되는 날을 말한다.(개정 2008.09.30, 2009.07.30)
☞ 분양신청기간이 만료되는날이란 사업시행인가의 고시가 있는날로부터 60일이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간등을 토지등 소유자에게 통지하고 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날로부터 30일이상 60일이내로하여야한다라고 규정이 있네요
☞ "토지등소유자"라 함은 다음 각목의 자를 말한다.
가. 주거환경개선사업·주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에는 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
나. 주택재건축사업의 경우에는 다음의 1에 해당하는 자
(1) 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
(2) 정비구역이 아닌 구역안에 소재한 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자
1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자(개정 2009.07.30)
☞ "기존무허가건축물"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 무허가건축물을 말한다.(개정 2008.09.30, 2009.07.30)
가. 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물(개정 2009.07.30)
나. 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물(개정 2009.07.30)
다. 재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물(개정 2009.07.30)
라. 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물(개정 2009.07.30)
마. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(건설교통부령 344호) 부칙 제5조에 따른 무허가건축물 중 조합정관에서 정한 건축물(신설 2004.11.05, 개정 2008.07.30, 2008.09.30, 2009.07.30)
☞ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(건설교통부령 344호) 부칙 제5조 : 1989년1월24일 당시의 무허가 건축물등에 대하여는 제24조, 제54조 제1항 단서, 제54조 제2항 단서, 제58조 제1항 단서 및 제58조 제2항의 규정에 불구하고 이규칙에서 정한 보상을 함에 있어 이를 적합한 건축물로 본다.
☞ 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물이란 공부상 비주거용을 실제 현황상 주거용으로 사용되고 있는 건축물.
☞ 기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다하여 분양대상자를 정하고있는데
그러면 기존무허가건축물로서 주거용이 아닌 근생으로 사용한다면 당연히 분양대상자가 되는것이 아니고
근생으로서 공동주택을 받을 수 있는 요건으로 판단을 해야됩니다
☞ 서울시는 사실상 주거에대해서 기존무허가건축물에서 언급했지만 건축물대장상 근생이나 업무시설등으로 허가를 받아서 사실상 주거용으로 사용하는 경우의 분양자격에 대해서는 2008년7월30일 부칙에 언급을 하였네요
서울시 도시 및 주거환경정비 조례 제27조(주택재개발사업의 분양대상 등)는 2008년7월30일에는 제24조(주택재개발사업의 분양대상 등)이다
2008년7월30일부터 시행되고있는 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물에 대한 부칙을 함 보죠?
부 칙 (2008.07.30)
제1조(시행일) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다.
제2조(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물에 관한 경과조치) 이 조례 개정전 종전의 제24조제1항제1호에 따른 “사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물”로서 이 조례 시행 전에 법 제4조제1항에 따른 정비계획을 주민에게 공람한 지역의 분양신청자와 이 외 지역에서 법 제4조제3항에 의한 정비구역지정 고시일부터 법 제46조제1항에 의한 분양신청기간이 만료되는 날까지 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 분양신청자는 종전의 규정에 의한다.
제3조(분양대상 등에 관한 경과조치) 제24조제2항제6호의 개정규정은 이 조례 시행 후 최초로 건축허가를 신청하는 분부터 적용한다.
부칙 제2조를 요약하면
☞ 이 조례 시행전에 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물로서 이 조례 시행 전에 정비계획을 주민에게 공람한 지역인경우 - 종전규정에의해 분양대상자가 됨
☞ 이 조례 시행전에 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물로서 이 조례 시행 후에 정비계획을 주민에게 공람한 지역인경우 - 정비구역지정 고시일부터 분양신청기간이 만료되는 날까지 세대원 전원이 무주택인경우 - 분양대상자가 됨
"신발생무허가건축물"이란 서울시 도시 및 주거환경 정비조례제2조 제1호에 따른 기존무허가건축물 이외의 무허가건축물을 말한다.(개정 2008.09.30, 2009.07.30)
☞ 건축물로서는 분양대상자는 안되므로 대지지분으로 판단하여야합니다
"미사용승인건축물"이란 관계 법령에 따라 건축허가 등을 받았으나, 사용승인·준공인가 등을 받지 못한 건축물로서 사실상 준공된 건축물을 말한다.(신설 2008.07.30, 개정 2008.09.30, 2009.07.30)
☞ 행정적 처분은 별도로하고 분양대상자는 되네요
출처 : http://cafe.naver.com/55296280
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