[스크랩] 바뀌는 양도세 알기 쉬운 문답풀이
바뀌는 양도세 알기 쉬운 문답풀이
2년내 주택 10채 넘게 사도 양도세 절감 혜택
그동안 논란을 빚던 세제개편안에 여야가 드디어 합의했다.
1가구 다주택자 양도세율 인하를 포함한 이번 개편안은 구석구석에 국민들의 재테크에 영향을 줄만한 내용이 꽤 많다.
'2년내 매매하는 주택은 양도세율을 인하한다는데 10채 이상 사도 모두 해당되는 것일까','지방미분양 주택을 사면 세제혜택을 준다는데 과연 살만한 조건이 될까', '고향주택을 사도 양도세 혜택을 준다는데 고향에 전원주택을 마련해볼까' 등등이다. 질문과 대답(Q&A)로 이를 분석해봤다.
Q 2년내 사는 주택은 언제 팔아도 일반과세라는데, 만약 3채나 4채, 혹은 10채를 산다고 해도 똑같나?
▶ 향후 2년 내에 양도하거나 취득하는 주택은 양도세 중과가 한시적으로 면제된다.
2주택자의 경우 6~33%(2009년 양도분 6~35%)로 과세하고, 3주택 이상자는 기존 60%세율을 45%로 할인해준다.
특히 2년내 취득하는 주택은 10년이나 20년 뒤에 양도해도 2주택 이하의 경우 일반과세 된다.
예를 들어 현재 A주택 1채를 가진 사람이 2년내에 B주택을 산 경우, 2년내에 주택을 팔면 어느 주택을 먼저 팔아도 일반세율로 세금을 낸다. 2채까지는 다주택자로 중과되지 않는다는 말이다.
단 2년이 지난 뒤에는 기존에 갖고 있던 A주택을 팔 경우 종전과 똑같이 50%로 중과세되고, B주택을 팔면 일반과세가 된다.
현재 A주택을 갖고 있는 사람이 2년 내에 B와 C주택을 샀다. 3주택자가 되므로 2년내에는 A,B,C 어느 주택을 팔아도 45%의 양도세율을 내야한다.
2년이 지난 뒤에는 B,C 주택을 팔게되면 이번 조치의 혜택을 받아 45%를 내면 되지만 A주택을 먼저 팔면 60% 중과된다.
이미 A와 B주택을 갖고 있는 2주택자가 2년 내에 C와 D주택을 사서 4주택자가 됐다면 어떨까
2년내에는 어느 주택을 먼저 팔던지 45%의 양도세를 내야 하고 2년이 지난 뒤에는 A나 B주택을 먼저 팔면 60% 중과되지만 C나 D주택을 먼저 팔면 45%만 내면 된다.
C와 D 두채만 사는게 아니고 여러채를 사도 마찬가지로 45%의 양도세를 낸다.
Q 지방미분양 아파트를 사면 세금을 얼마나 많이 깎아주나.
▶ 올해 11월3일부터 2010년 12월31일까지 기간 중 취득하는 지방미분양주택을 양도할 때 과세특례를 준다.
이 혜택은 2010년 말일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우에 부여된다. 개인은 기존 주택보유자도 양도세 중과 세율을 적용하지 않고 일반세율을 적용하고 장기보유특별공제(연8%, 최대80%)도 적용해준다. 법인은 법인세 추가과세(30%)를 감면해준다.
장기보유특별공제 혜택의 경우 기존에는 3년 경과되는 시점부터 1년에 4%씩 양도차익에서 공제해주던 것을, 1년에 8%씩으로 공제폭을 두배 올려준 것이다.
공제할인폭이 두배로 커지고 양도세 누진세율의 할인효과로 지방미분양아파트 구입자의 절세혜택은 쏠쏠하다.
예를 들어 양도차익 1억원일 때 소유자가 이 미분양 아파트를 5년을 보유하고 판다고 가정하면, 기존에는 양도소득세와 주민세를 합해 세금이 1626만원이 나왔지만, 개편안에 따르면 894만원으로 45%나 절감된다. 만약 1억원 양도차익에 7년을 보유하고 판다면 기존엔 세금이 1410만원이지만 개편안이 시행되면 538만원으로 62% 가량 세금이 줄어든다.
이신규 하나은행 세무팀장은 "부동산 보유연한이 길수록 장기보유특별공제효과는 커지고, 누진세율을 따르는 양도세의 특성상 과표의 감소는 더 큰 비율로 세액금을 줄이게 된다"고 설명했다.
Q 상속, 증여세율이 낮아질 것이라더니 그대로 유지됐는데….
▶ 사실 전문가들은 당초 정부안대로 상속,증여세율을 낮출 경우, 최대 기존 납세액의 3분의 1 정도로 줄어들 것으로 봤다. 그러나 이번 여야 합의 때 상속증여세 인하는 없던 일로 되면서 내년은 돼야 다시 논의가 될 전망이다.
정부는 이 문제에 대해 "내년에 다시 적극 검토하겠다"며 여운을 남겼다.
최근 부동산소유자들은 급속한 자산가격하락에 증여세인하 움직임까지 더해 내년초에 증여,상속을 많이 계획하고 있었다. 그러나 이런 움직임이 일단 현실화가 되긴 힘들 전망이다.
예를 들어 최근 가격이 11억6500만원인 개포동 주공 1차 59㎡를 증여하면 2억9400만원을 물지만 당초 정부세제개편안대로 증여세율이 인하되면 증여세가 1억3660만원으로 작아져 1억3000만원 가량 절감할 수 있었으나 이것이 무산된 것이다.
Q 고향주택을 사면 양도세 중과를 면하게 해준다는데
▶ 농어촌주택 취득시 양도세 중과를 면해주는 규정을 '고향주택'으로 범위를 넓혔다. 1가구1주택자가 농어촌주택을 취득해 2주택이 된 경우, 기존주택을 팔면 1주택자로 간주해 양도세 비과세를 하고 있는데 이를 고향주택도 적용한다는 것이다.
일단 농어촌주택 양도세 중과 규정 면제를 기존보다 3년 더 연장했다. 기존엔 혜택을 주는 기간이 2003년에서 2008년까지였으나 2011년말까지로 3년을 늘렸다. 고향주택 양도세 중과규정 면제도 이 기간에 동일하게 적용된다.
농어촌주택의 범위도 기존 1억5000만원 이하에서 2억원 이하로 넓혔다.
'고향주택'은 소유자의 고향에 있는 집으로 수도권이 아닌 지역이며, 대지 200평, 건물 45평 이내(공동주택은 35평 이내) 등으로 규정했다. 구체적인 지역은 시행령에서 규정할 예정으로 반드시 농어촌이 아니라도 농어촌주택 취득과 동일한 혜택을 주도록 한다는 방침이다
양도세 중과 2년간 한시적으로 완화
여야가 합의한 감세안은 1가구 2주택자에 대한 양도소득세 중과를 2년간 한시적으로 완화하는 내용을 담고 있다.
지금처럼 양도차익의 50%를 세금으로 내는 게 아니라 1주택자 처럼 차익 구간별로 6~35%(2010년에는 6~33%)만 내면되는 것이다.
1가구 3주택 이상자에 대한 양도소득세율도 2년간 60%에서 45%로 낮췄다. 무거운 세금때문에 처분을 꺼려온 다주택 소유자들에게 탈출구를 마련해주기 위한 조치다.
개정안에 따르면 양도차익이 3억원인 2주택자의 양도세는 올해 1억5000만원에서 2010년 8586만원으로 43% 줄어든다.
또 집이 이미 한채 있는 사람이 내년이나 내후년에 추가로 집을 산 뒤 나중에 팔더라도 양도소득에 대해 세금을 무겁게 매기지 않고 1주택자와 같은 일반 세율을 적용한다.
매수세를 살려 부동산 시장에 활력을 불어넣어보겠다는 의도다.
과세구간 별로 9~36%인 양도세율은 내년에 6~35%, 2010년에는 6~33%로 인하된다.
양도세율도 인하
○ 내년이나 내후년에 산 집을 2010년 안에 팔아야 중과세를 면할 수 있나.
“10년, 20년 뒤에 처분해도 중과세를 하지 않는다. 법 개정안은 ‘취득’ 시점이 2009년 1월 1일~2010년 12월 31일이면 언제 매각하는지에 관계없이 중과세를 완화하도록 했다.
예전에 산 집을 내년이나 내후년에 양도할 때도 똑같이 일반과세율을 적용한다.”
○ 집이 두 채 있는 사람이 2010년까지 한 채를 팔거나, 한 채 있는 사람이 2010년 말까지 한 채를 더 산 뒤 나중에 팔 때 1주택자처럼 장기보유특별공제를 받을 수 있나.
“아니다. 양도세율을 낮춰주는 기간에도 다주택자에 대한 장기보유 공제는 해주지 않기로 했다.”
○ 1주택자인데 내년에 집을 한 채 더 사 이사를 하고, 원래 살던 집은 전세를 주려고 한다. 2013년께 옛 집을 먼저 처분하면 세금은 어떻게 되나.
“지금처럼 50% 중과 대상이다. 원래 살던 집은 2009~2010년에 취득한 것도, 양도한 것도 아니기 때문이다. 중과를 피하려면 내년에 구입하는 집을 먼저 처분하면 된다. 그 집은 언제 팔든 일반과세 대상이다. 이렇게 나중에 산 집을 먼저 처분해 1주택자가 되면, 한 채 남은 집을 팔 때 장기보유 특별공제 혜택도 받을 수 있다”
○ 지금 집이 있다. 내년과 내후년에 두 채를 사서 10년쯤 후에 차례로 팔면 어찌되나.
“두 채 모두 세금을 지금보다 덜 낸다. 처음 집을 팔 때는 3주택자이므로 세율은 45%다. 현행(60%)보다 15% 포인트 낮다.
두번째 팔 때는 ‘혜택을 받는 2주택자’이므로 1주택자처럼 6~33%의 일반 과세율에 따라 세금을 매긴다. 다만, 10년쯤 후에 전부터 소유해 오던 집을 제일 먼저 팔면 문제가 생긴다.
양도세 중과 완화 대상이 아니므로 현행 3주택자에 해당하는 60% 세금을 내야한다.”
<자료원 : 다음카페 부귀모 2007.12.07>