[스크랩] Re:오피스텔의 주거용 사용 사례와 판례
(사례1)A씨는 2006년 5월 오피스텔을 보증금 1000만원 월 50만원에 계약기간 1년으로 임대차계약을 체결한 후
임대인과의 약정으로 전입신고는 하지 않는 상태인데, 임대인이 월차임을 주변시세대로 10만원을 인상하여 줄 것을
요구하였다.
(사례2)B씨는 2006년 5월 오피스텔을 전세 8000만원에 1년간 임차하고 전세권설정 등기를 하였는데, 임대인이
전세금을 5000만원을 돌려주고 월세로 전환하려 하니 월100만원을 요구하였다. 역시 B씨도 전입신고를 하지 않았다.
우리는 흔히 아파트나 연립주택 등을 임대차한 경우에만 주택임대차보호법의 적용을 받는다고 잘못알고 있습니다.
최근 1가구 2주택을 회피하기 위한 투자수단으로 오피스텔에 대한 투자가 증대하고 있습니다. 분양주들이 본인이
살기위해 분양 받은 집이 아니기 때문에 월세든 전세든 매물로 내 놓습니다. 이때 여유가 있는 사람들은 월세로,
여유가 없는 사람들은 전세로 내놓는 경우가 일반적입니다. 그러니 전세로 나온 물건들은 일반적으로 융자를 많이
받은 집들이 대부분입니다.
따라서 이러한 주거용오피스텔은 주로 월차임의 형식으로 임대되며 간혹 전세의 형태로 임대되는 경우도 있습니다.
전세의 형태로 임대되는 경우에는 보증금의 확보수단으로 전세권 등기가 행하여 지고 있는 것이 보통입니다.
문제는 오피스텔의 임대인이 임차인과 임대차계약을 체결하면서 전입신고를 하지 않을 것을 조건으로 하는
경우가 많다는 것입니다.
각종 임대차 정보에 보면 ‘전입신고안됨’ 또는 크나큰 혜택이라도 주는 듯이 ‘전입신고 되는집’ 이렇게 되어있는 것을
자주 보게 됩니다.
그러면 임차인의 입장에서 이렇게 전입신고 않고 입주하여도 나중에 문제가 없을까 고민을 하게 되지요.
우리 판례는 주택임대차보호법의 적용대상인 주거용 건물에 대하여 주거용인지 여부는 건물의 현황, 용도 등에
비추어 일상생활을 영위할 수 있느냐에 따라 실질적으로 판단하여야지 등기부나 건축물관리대장 등의 공부상표시에
의하여 형식적으로 판단할 것은 아니라고 합니다.(대판 1995.3.10, 94다52522)
그러니 전입신고 하지 않은 오피스텔이라도 주거용으로 사용하면 당연히 주택임대차 보호법의 적용을 받게 됩니다.
하지만 전입신고를 하지 않은 경우 대항력과 우선변제권을 취득하지 못하게 됩니다.
(사례1)에서는 월차임은 주택임대차보호법에 의하면 5%이내에서 증액을 하도록 하고 있습니다. 그러니 임차인 A씨는
월3만원 이내에서만 증액요구에 응하면 될 것입니다.
(사례2)에서는 역시 전세권등기를 하였더라도 실질이 임대차라면 임대차로 보고 있습니다.
따라서 주택임대차보호법이 적용됩니다. 전세를 월차임으로 전환시 산정율은 연1할4푼 이내로 하고 있습니다.
그러니 월 산정율은 약 1.16%가 되겠지요. 임차인B씨는 월차임으로 전환한다면 5000만원을 돌려받고 월 약 58만원 정도
내에서 차임을 지급하면 됩니다./전긍호(에듀에버 민법 교수•대표)