[스크랩] 대운하ㆍ규제완화說에 폴짝뛰는 수도권 토지

대운하ㆍ규제완화說에 폴짝뛰는 수도권 토지

매일경제

 

전원주택의 메카라고 불리는 경기도 양평군에서도 외지인들이 땅을 많이 보러 오는 곳은 주로 북한강변 쪽 서종면 지역이었다. 제2외곽순환고속도로와 중앙선 복선화 등 교통 개선 혜택을 더 많이 볼 수 있는 지역이기 때문이다.

하지만 최근에는 양평에서도 남한강 쪽에 땅을 보러 오는 사람이 더욱 많아졌다. 이유는 세 가지. 우선 북한강변 쪽보다 가격이 낮기 때문이고, 또 하나는 대운하 건설이 현실화되면 개발 가능성이 더 높기 때문이다.

또 농지와 산지에 대한 규제 완화가 본격화하고 있는 상황에서 수도권 중에서 토지거래허가구역으로 묶이지 않은 곳 중 하나라는 장점도 있다. 한반도 대운하 건설 문제는 찬반 논란으로 아직 구체화되고 있지 않지만 부동산시장에서는 이미 약효를 발휘하고 있다. 이에 더해 이명박 정부가 토지에 대한 규제 완화 입장을 밝히면서 수도권 일대 토지시장이 심하게 요동치고 있다.

전문가들은 "그동안 규제에 묶여 '잠자고 있던 땅'들이 '기지개를 켜는 상황'"이라고 표현했다.

◆ 정부, 농지ㆍ산지 규제 완화
= 강만수 기획재정부 장관은 최근 청와대 업무보고에서 개발 가능 용지를 확대하기 위해 농지ㆍ산지에 대한 규제를 대폭 완화할 방침이라고 밝혔다.

정부가 밝힌 농지ㆍ산지 규제 완화 방안은 △한계농지 규제 완화 △대체농지 조성 의무제 폐지 △보전산지 이용 제한 완화 등이 골자다.

정부는 우선 농사 짓기 어려운 땅으로 분류돼 거의 버려진 땅이 돼 가고 있는 한계농지에 대한 거래ㆍ소유ㆍ개발 규제를 완화해 줄 방침이다.

전국적으로 2000㎢에 달하는 한계농지에 대해 농림부는 2003년부터 전원주택, 콘도, 실버타운, 미니골프장 등의 개발을 허용해 왔다. 하지만 사실상 외지인 소유가 어려워 개발이 거의 이뤄지지 않고 있다. 이에 새 정부는 한계농지 소유 제한을 완전히 폐지할 방침이다.

또 신도시나 산업단지 등을 조성할 때 그 주변에 새로운 대체농지를 의무적으로 마련하도록 한 '대체농지 조성 의무제'도 완전히 폐지될 것으로 보인다. 정부가 단지 규제 완화 입장만 밝힌 것은 아니다. 관련 부처들이 규제 완화를 위한 사전조사에 본격 돌입했다. 주무부처인 농림수산식품부는 '한계농지'를 조사하기 위한 기본계획을 수립했다. 또 농지의 소유 제한을 완화하기 위한 공청회도 총선이 끝난 뒤에 열기로 했다.

◆ 주목받는 땅은?
= 토지 규제 완화 혜택은 수도권 농지와 산지 등이 우선 볼 것으로 예측된다. 수도권 토지는 공장총량제 등 이전 정부의 규제를 집중적으로 받았던 곳이기 때문이다.

국토해양부 관계자가 "수도권 공장총량제 폐지 및 완화, 자연보전권역 내 공장 허용 등 재계가 건의한 57건의 토지 규제 완화 요구도 검토하고 있다"고 밝힌 점도 이런 추측을 가능하게 한다.

따라서 토지 규제 완화는 대형 개발 사업이 예정된 지역을 중심으로 우선 이뤄질 것으로 보인다.
이런 측면에서는 단연 대운하 사업이 꼽힌다. 현재로서는 실행될지 여부는 불투명하지만 정부의 의지가 가장 큰 사업임에는 틀림이 없다.

가정이기는 하지만 대운하 사업이 올해 세부계획 수립과 특별법 제정을 끝내고 내년에 첫 삽을 뜬다는 전제 아래 가장 유망 투자처로 꼽히는 곳이 수도권 상수원 보호구역이다.

한반도 대운하가 본격화되면 상수원 보호구역은 현재의 취수를 지하수 중심으로 개편돼 일정 부분 규제가 완화될 가능성이 크기 때문이다. 남양주 광주 양평 하남뿐만 아니라 토지거래허가구역에서 제외돼 있는 양평 등 일부 임야가 투자자들의 관심을 끄는 이유가 여기에 있다.

현실화 가능성 측면에서 본다면 제2경부고속도로와 제2영동고속도로 예정지 주변의 땅들도 수혜를 받을 가능성이 크다. 재정 사업 쪽으로 가닥을 잡은 제2경부 노선의 경우 상반기 중에 확정될 가능성이 크다. 현재 가장 가능성이 높은 구간은 서하남IC~동탄2신도시, 천안~행정도시 노선이다. 정부는 제2경부고속도로를 새로운 산업과 물류의 축으로 개발할 예정이다. 따라서 제2경부고속도로가 지나게 될 가능성이 높은 하남시와 광주시 용인시 등이 수혜를 볼 가능성이 높다. 특히 용인 모현, 포곡 등 토지거래허가 제외지역은 투자 수요가 벌써부터 유입될 조짐을 보이고 있다.

수도권 제2외곽순환도로가 통과할 인천 오류, 경기도 여주, 양평 일대 나들목 예정지 주변 임야, 전답도 투자 대상지로 주목할 만하다.

정부는 또 실제적으로 도시의 자금이 농촌으로 유입될 수 있도록 전원주택이나 펜션에 대한 규제도 대폭 완화할 예정이어서 이 부분도 투자자들이 관심을 가져볼 만하다.

전원주택의 경우 양도세 면제 기준이 종전 구입 가격 기준 7000만원에서 1억5000만원으로 완화돼 투자할 수 있는 부분이 늘어났다. 농어촌 민박형 펜션 지정 기준도 주택 연면적이 기존의 150㎡에서 230㎡로 늘어났다.

◆ 여러 개로 쪼개진 땅은 쳐다보지 말아야

= 토지 규제 완화에 대한 기대심리로 수도권의 땅값이 들썩이자 기획부동산도 고개를 들고 있다.
대부분 '대운하 수혜지역' '규제 완화 첫 번째 예상지역' 등 문구로 투자자들을 현혹하고 있다.
전문가들은 이런 땅은 100% 활용 가능성이 없는 땅이라고 단언했다. 제2경부고속도로가 지나갈 가능성이 높은 경기 용인 모현면의 경우에는 기획부동산 업자가 임야를 여러 개로 쪼개서 '신도시 유력 후보지'라고 광고하면서 땅을 팔고 있다.

여주와 원주 양평 등에도 비슷한 수법의 기획부동산 업자들이 활동하고 있다.
이에 대해 부동산 전문가들은 "업자들이 거의 쓸모없는 땅을 헐값에 사들인 뒤 이를 잘게 쪼개서 일반 투자자들에게 팔아넘기는 것이 대표적인 수법"이라며 "허위 정보로 수요자를 현혹하지만 이런 땅은 대부분 규제 완화가 이뤄지더라도 개발 대상이 되지 못하는 맹지"라고 조언했다.

[김기철 기자]

출처 : 중년의 사랑 그리고 행복

글쓴이 : G1.이슬이*^^* 원글보기

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