주택과 상가? 주택면적이 비과세를 부른다

김치만씨는 1∼3층은 상가, 4∼6층은 주택으로 쓸 수 있게 만들어 놓은 상가 겸용주택을 가지고 있었다. 그곳 5층에서 생활을 하던 김치만씨는 아파트로 주거지를 옮기기 위해 자신의 상가 겸용주택을 팔았다.
그는 그 상가 겸용건물 외에는 다른 주택을 갖고 있지 않았기 때문에 1가구 1주택인 만큼 양도소득세 비과세 대상이 될 거란 생각에 양도세 예정신고ㆍ납부를 하지 않았다. 그러나 김치만씨는 최근 세무서로부터 2,000만원의 양도세 고지서를 받게 되었다.
생각지도 못한 일을 겪은 김치만씨는 곧바로 세무서를 찾았고, 주택과 상가 면적이 같기 때문에 상가부분 양도에 대해선 양도세가 과세됐다는 설명을 들을 수 있었다.

 

상가와 주택이 함께 있을 때, 주택의 면적이 주택 외 면적보다 크면 주택과 주택 이외의 부분 전체를 주택으로 보아 계산한다.
다시 말해 전체가 주택이 되는 것이고 3년 보유, 2년 거주요건을 충족하면 비과세가 된다. 다만 부수토지의 경우 주택바닥면적의 5~10배까지 비과세되고, 초과되는 부분은 과세된다.

 

상가와 주택이 함께 있을 때, 주택면적과 주택 외 면적이 같거나, 주택 외 면적이 주택면적보다 클 경우에는 상가를 제외한 주택 부분만 주택으로 보기에 비과세요건을 충족하여도 주택외부분과 그에 해당되는 부수토지는 과세된다.

 

 

전부 주택으로 보는 경우 : 주택면적 > 주택 외 면적 주택 부분만 주택으로 보는 경우 : 주택면적 ≤ 주택 외 면적

 

이 때문에 통상 주택의 경우 매매 시 주택가격보다 부수토지의 가격이 더 높은 것이 일반적인 상황이기에 주택 외 부분의 부수토지가 크면 클수록 세금은 많이 나오기 마련이다.

 

<주택 외 부분을 실제 주거용으로 이용하는 경우>
주택 외 부분을 주거용으로 이용하는 경우 실제 용도를 판단하여 주거용으로 이용하였다면 당연히 주택으로 보아야 한다. 그러나 주거용으로 사용했다는 입증책임은 납세자측면에 있기에 그 사실을 입증하기가 어렵지만, 최대한 납득이 가게 충분한 자료를 모아 설명한다면 오히려 쉽게 받아들여질 수도 있다.

 

<주택 외 부분을 실제 주거용으로 용도변경 하는 경우>
이 부분은 용도변경일로부터 3년이 지난 시점에서 주택 외 부분과 주택 외 부분에 대한 부수토지가 비과세가 적용될 수 있다.

 

세법에서는 단 1 m2의 차이가 나서 주택부분이 더 크다면 주택으로 본다. 따라서 현재 앞으로 양도를 계획하고 있거나 주택과 주택 외 부분의 차이가 크지 않은 경우 주택면적을 단 1㎡를 늘려서라도 비과세 받는 것이 합리적이다.

 

또한 현재 주택면적에 비해 부수토지면적이 과다하게 커서 비과세 받는 한도면적을 초과한다면 주택면적보다 적은 면적의 창고 혹은 그 외 건물을 올린다면 한도면적을 초과하는 주택부수토지까지도 비과세 받을 수 있다.