갑작스럽게 3주택 소유자가 된다면?

금부자 씨는 8년 간 소유하던 빌라에서 이사를 가기 위해 아파트를 매수했다. 이로 인해 일시적으로 2주택자가 된 상태였다. 그런데 얼마전 갑작스럽게 금부자 씨의 부친이 돌아가셨고, 외아들이던 금부자 씨는 부친의 주택을 상속받아 3주택 소유자가 되어버렸다.

 

부동산을 상속받는 경우 상속인들이 이미 주택을 보유한 상태라면 다양한 세법상의 문제점이 발생한다. 특히, 비자발적인 취득행위라 할 수 있는 상속에 의해 취득한 주택도 무조건 보유 주택 수에 포함해서 세금을 매기게 되면 불합리하기 때문에 세법은 여러 가지 예외를 두고 있다.

 

그중 대표적인 게 바로 상속과 관련된 것이다.

 

비과세 되는 1세대 2주택

 

금부자 씨가 상속을 받기 전이라면 금부자 씨는 8년간 소유하던 주택을 새로 취득한 아파트의 취득시기로부터 1년 이내에 양도하면 1세대1주택 비과세특례를 적용받을 수 있다. 이는 소위 일시적 2주택자로서 대체주택을 취득하는 과정에서 발생하는 예외사항을 고려하여 비록 기존주택의 양도시점에 1세대2주택 상태라 하더라도 1세대1주택 특례를 확대적용한 것이다. 물론 빌라의 양도당시 시가가 6억 원이 초과되면 초과분에 해당하는 양도차익에 대해서는 양도소득세를 물어야 한다. 하지만 2주택으로 보아 중과세되지는 않는다.

 

 

비과세 되는 1세대 3주택

 

그렇다면 위 사례와 같이 부친의 사망과 함께 상속주택이 하나 추가됨으로써 일시적 2주택자에서 3주택자로 바뀌어 버린 경우는 어떻게 될까?

 

세법은 이런 경우 상속주택을 없는 것으로 보고 판정한다. 즉, 1세대 1주택 판정에 있어 상속받은 주택은 주택 수에 포함하지 아니하는 것으로서 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 기존주택(귀 질의의 빌라)을 양도하는 경우, 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는 것이다.

 

물론 이 경우 양도하는 주택이 비과세요건인 3년 이상 보유(서울, 과천, 5대신도시의 경우 2년 이상 거주 포함)한 경우에 비과세가 가능하다. 따라서 위 사례에서 금부자 씨는 상속으로 3주택이 되었다 하더라도, 상속주택은 없는 것으로 간주하고, 정황을 판단하므로, 기존 주택이 양도시점에 6억이 초과되지 않으면 양도소득세는 비과세된다. 설사 6억 원이 초과된다 하더라도 초과분에 해당하는 양도차익에 대해서만 기본세율로 양도소득세를 계산하여 신고납부하면 된다.