등기 관련 알아두면 도움되는 사례들

등기 관련 알아두면 도움되는 사례들

등기제도는 등기부에 부동산에 관한 권리관계를 기재시키고 등기부의 기재에 따라 권리관계를 결정한다. 우리 민법 186조에 의하면 이러한 제도를 확립시키기 위해 ‘부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실·변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다’고 규정하고 있다. 등기와 관련한 상담사례로써 난제를 대처하는 생활의 지혜를 익힌다. Q 등기 권리자가 등기 이전을 해 가지 않는 경우 --------------------------- 얼마 전 부동산 중개업자의 소개를 받아 제가 소유하고 있던 다가구 주택 1동과 지방에 있는 타인 소유의 임야를 맞교환하기로 계약을 하고, 등기 이전에 필요한 서류를 서로 주고받았습니다. 위 임야의 소유권을 저의 명의로 등기 이전을 마쳤으나 상대방에서는 등기 이전을 하지 않고 있어 임대차 기간이 만료된 세입자들이 저에게 임대차 보증금을 반환해 줄 것을 요구하기도 하고 재산세도 제 앞으로 나오는 등 여러모로 피해를 보고 있습니다. 상대방에게 등기 이전을 하도록 수차례 요구했는데도 무슨 이유에서인지 차일피일 미루고만 있는데 방법이 없는지요? A 등기 신청 협력하도록 청구권 행사 등기 의무자는 등기 권리자에게 등기 신청에 협력하도록 등기 인수 청구권을 행사 할 수 있습니다. 등기는 등기 절차상의 등기 권리자와 등기 의무자의 공동 신청으로 행하여지는 것이 원칙입니다. 등기법은 공동 신청주의를 채택하고 있으므로, 만약 당사자 중 일방이 협력하지 않는다면 타방은 단독으로 등기를 신청 할 수 없으므로, 물권 변동이 일어나지 않게 됩니다. 이렇게 된다면 거래의 안정을 위하여 인정 할 수 없으므로 일방이 협력을 거부 할 때는 물권 변동의 요건인 등기를 원하는 일방은 상대방에 대하여 등기 신청에 협력 할 것을 요구하는 권리, 즉 등기 청구권을 인정하는 것이 필요하게 됩니다.  보통은 등기 의무자가 등기에 협력하지 않는 경우인데 위의 사례에서와 같이 때로는 등기 권리자가 자기의 사정에 따라서 등기 이전을 미룰 경우가 있습니다. 그럴 때는 등기 의무자가 등기 권리자에게 등기 신청에 협력하도록 청구권을 행사하여 판결을 받은 후에 등기 의무자 단독으로 등기 신청을 할 수 있습니다. 이와 관련한 하급심의 판결을 보면 매수인이 소유권을 이전해 가지 않으므로 인하여 각종 세금이 부과 된 때 매도인은 그로 인해 불이익을 면할 수 없으므로 매수인은 매도인의 등기 인수 청구에 협력해야 한다고 판시 했습니다(대구 고법 1987.7.31 선고[86 나740 판결]). 이렇게 등기 의무자에게 인정되는 등기 청구권을 등기인수청구권·등기수취권으로 부르기도 합니다. 이를 인정하는 법률상의 규정으로는 부동산 등기법 제 29조, 제40조3항 단서가 있는데, 승소한 등기 의무자는 단독으로 등기 신청할 수 있고 이때는 등기 의무자의 권리에 관한 등기필증을 제출하도록 규정하고 있으며, 동법 제 68조 제 1항제1호에서는 등기가 완료된 때에는 등기 공무원이 등기 권리자에게 등기필의 뜻을 통지해야 한다고 규정하고 있습니다. 따라서 사례의 경우에도 등기 의무자는 등기 권리자를 상대로 관할 법원에 등기 신청에 협력 할 것을 청구하는 소를 제기하여 승소 판결을 얻은 후 단독으로 등기 신청해야 할 것으로 보입니다. Q 아파트 양도시 잔금 완불 전에 등기이전 할 경우 문제점 --------------------------------- 저(갑)는 지난 7월 11일 서울 서초구 소재의 한 아파트를 부동산 중개업소 소개로 을과 양도관련 매매계약서를 체결하고 계약금 10%정도를 받았습니다. 그리고 중도금은 8월 30일까지 받기로 했고, 매매잔금 8500만원은 9월 30일까지 받기로 했습니다. 그런데 사정상 을은 중도금 지불 후 등기이전을 9월 8일까지 요구했고 이에 대해 계약서에 동의했습니다. 등기이전의 불안감을 없애기 위해 대신 을에게 등기이전과 동시에 을에게 양도할 아파트를 대상으로 전세계약을 체결하기로 했습니다. 본 계약내용에 문제점은 없는지요? 이런 경우 만일 을이 등기소유권만 먼저 확보하고 잔금지급일을 지연시킨다거나 계약내용을 미이행시 보호대책은 어떠한 방법들이 있는지 알려주시길 부탁드립니다. A 지위 상실에 대한 약정을 꼭 체결해야 임대차 계약으로 돌려 임차인의보증금 형식으로 잔금을 확보코자 할 때 반드시, 해당 아파트에 입주해 살고, 전입신고가 되고 계약서상 확정일자날인을 받아 두어야겠습니다. 소유권 이전과 동시에 전세권등기를 해놓을 수도 있습니다. 다만, 상기의 어느 경우에나 융자를 받고자할 때 은행측에서는 선순위권자가 있어(확정일자날인임차인, 전세권등기를 마친 전세권자) 융자를 거절할 때, 융자로 인한 근저당설정과 동시에 선순위 임차인의 지위를 상실케 하겠다는(임차인의 이사, 전세권등기의 말소) 약정을 은행, 임대인, 임차인이 하여야 할 것입니다. Q 등기 의무자가 행방불명인 경우 주택 등기부 등본에 피 담보 채권이 변제되었으나 아직 말소되지 않은 등기가 있는데 어떻게 말소해야 하는지요? 등기 명의인의 행방을 알 수 없습니다. A 공시 최고신청 통해 단독으로 말소 신청 가능 등기 권리자가 공시 최고 신청하여, 제권 판결을 받고 그 등본 첨부하여 단독으로 말소 등기 신청하면 됩니다. 등기 권리자가 등기 의무자의 행방불명으로 인하여 그와 공동으로 등기의 말소를 신청할 수 없는 때에는 민사 소송법의 규정에 의하여 공시 최고의 신청을 할 수 있습니다(부등법 167조 1항, 민사 소송법 179조 이하 참조). 위의 경우에 제권 판결이 있는 때에는 신청서에 그 등본을 첨부하여 등기 권리자만으로 등기 말소를 신청할 수 있는데, 전세권의 경우인 때에는 전세 계약서와 전세금 반환 증서 또는 채권 증서, 저당권의 경우에는 채권과 최후 1년분의 이자 영수증을 첨부한때는 등기 권리자만으로 전세 또는 저당권에 관한 등기의 말소를 신청 할 수 있습니다(동법167조2,3항). 가등기의 경우에는 가등기 명의인이 단독으로 신청할 수 있고 등기상 이해관계인도 가등기 명의인의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하여 신청할 수 있습니다(동법 169조 2항). Q 경락 건물의 등기절차 및 소요시일 --------------------- 법원경락물건의 계약금을 지불하고, 금융기관의 대출금으로 잔금을 지불하고 등기를 하고 싶은데 가능한지요. 은행에서는 대출·잔금지불·소유권이전·설정권 등기 모두가 하루에 처리되어야 가능하다는데 이에 대한 절차는 어떠한지 알고 싶습니다. A 대금을 내는 순간 낙찰자는 법적 소유권 취득 은행의 입장에서는 일단 무담보상태에서 대출을 하여 잔금을 납부케 하고, 대금을 내는 순간 낙찰자는 등기여부에 관계없이 법적으로 소유권을 취득하게 되나 이를 등기하여 공시하여야 그 이후의 제권리 설정이 가능하므로 세금을 내고 국민주택채권을 매입한 후 법원에 소유권이전 등기촉탁 신청서를 작성 제출하여 낙찰자 앞으로 소유권이전등기가 되게 하고, 등기소에 근저당권설정등기신청을 하여야 하므로 은행과 낙찰자를 객관적인 입장에서 대리할 수 있는 법무사의 도움을 받는 것이 일반적입니다. Q 등기필증을 분실한 경우 소유권 이전등기를 할 수 없는지 ---------------------------------- 주택을 매도하려고 하는데 등기필증을 분실하였습니다. 매수인은 등기필증이 없으면 소유권이전을 할 수 없으니 재발급을 받아오라고 합니다. 등기필증을 재발급 받을 수 있는지요? 등기필증이 없으면 소유권이전을 할 수 없습니까? A 재교부 되지 않지만, 본인 확인시 소유권이전 등기 가능 등기필증은 등기권리자에게 한번 교부된 후에는 어떠한 경우에도 재교부되지 않습니다. 그러나 등기필증을 분실하였다 하여도 등기신청시 등기공무원이 등기의무자 본인임을 확인할 수 있으면 소유권이전등기가 가능합니다. 등기필증(등기권리증)이란 등기를 완료하였을 때 신청서에 첨부한 등기원인을 증명하는 서면 또는 신청서 부본에 등기필의 취지를 기재하여 등기소로부터 교부 받는 등기완료증명서를 말합니다. 소유권이전등의 등기시에 등기필증을 제출하게 하는 것은 신청인이 등기의무자임에 틀림이 없음을 확인하여 등기의 진정을 보장하고 무효인 등기를 방지하기 위함입니다. 귀하의 경우와 같이 등기필증을 분실한 경우에는 등기필증을 재발급 받을 수는 없으므로 부동산을 매도하고자 한 경우에는 다음과 같은 방법으로 확인조서·확인서면·공정증서 등을 등기신청서에 첨부하여 등기의무자로 기재되어 있는 자가 진정한 등기의무자 본인임을 등기공무원이 확인할 수 있도록 하여야 합니다. 1. 등기의무자 또는 그의 법정대리인이 직접등기를 신청하는 경우 등기소에 매도인 이 직접 출석하여 신분증 등을 제시하고 본인(또는 법정대리인)임을 확인시키고 그 증명서 사본을 첨부한 조서를 작성하고 서명 날인한다. 2. 위임에 의한 대리인(변호사·법무사)이 등기를 신청하는 경우 대리인이 등기의무자 또는 법정대리인으로부터 위임받았음을 확인하는 서면 2통을 작성하여 신청서에 첨부하고 이때에는 법무사 등이 본인여부를 확인하고 확인서면을 작성하여 서명 날인한다. 3. 신청서 중 등기의무자의 작성부분에 관하여 공증을 받는 방법 신청서(위임에 의한 대리인에 의하여 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 서면)중에 등기 의무자의 작성부분에 관하여 공증을 받고 부본 1통을 신청서에 첨부한다.(대한주택건설협회)