해외 주택을 팔아도 양도세 중과?

해외 주택을 팔아도 양도세 중과?

<편집자 주>

부동산에 대한 정부의 강력한 세금 정책으로 부동산 시장에 찬 바람이 불고 있다. 장기적인 부동산 가격 상승에 대한 기대 보다는 당장 부담하게 된 세금에 대한 두려움이 더욱 크기 때문이다. 해외에 주택을 보유하고 있는 경우, 국내에 부동산을 보유하고 있는 것과는 달리 한국의 세법과 무관한 것일까? 답은 반드시 그렇지 않다는 것인데 이와 관련하여 자세히 알아 보도록 하자.

사례 소개

봉선화씨는 과천에 아파트가 있다. 그런데 자금 사정이 여의치 않아 예전에 사둔 해외 주택을 팔려고 한다. 이 경우 양도소득세가 중과되는 2주택에 해당되는지, 2주택이 아니라면 어느 정도 세금을 내야 하는지 궁금하다.

과거 5년 이상 국내 거주자는 국내 부동산 처분시와 동일한 세 부담

국내 거주자가 해외 부동산을 처분하면 부동산이 있는 나라의 세법에 의해 양도세를 내야 한다. 그러나 해외 부동산 처분 시점을 기준으로 과거 5년 이상 계속해 국내에 거주한 자는 해외 부동산의 보유 기간이 1년 미만인 경우 시세 차익의 50%, 1년 이상 2년 미만인 경우 40%, 2년 이상인 경우 9~ 36%의 양도세율을 적용한다. 즉, 국내 부동산을 처분할 때와 동일한 세 부담을 지게 된다. 그 결과 이중과세 문제가 발생하는데, 외국에서 납부한 세금을 공제해 주는 방식으로 해결한다. 예를 들어 한국 양도세율은 30%인데 해외 부동산 소재국의 양도세율이 20%라면 한국 거주자는 한국에서 10%의 양도세만 더 내면 된다. 그러나 그 반대의 경우라 해서 해외에서 더 낸 10%의 세금을 한국에서 돌려 받을 수는 없다. 양도세 신고는 거주지 관할 세무서에 하면 된다. 이와 같이 봉선화씨는 국내에서 1가구 2주택 적용을 받지는 않지만 세금은 내야 한다. 한국에서는 집을 팔 때 2주택자는 시세 차익의 50%, 3주택자는 60%의 양도세를 내며 장기 보유 특별공제도 받을 수 없다. 물론 1주택자의 경우 3년 이상 보유(서울, 과천, 5대 신도시는 2년 이상 거주 필수조건)만 했으면 양도가액으로 6억원까지는 세금을 안 내도 된다. 양도소득과 다른 종합소득을 합산하지도 않는다. 하지만, 미국의 경우, 주택의 보유 기간이 1년 미만이면 양도소득과 다른 소득을 합산해 15~35%의 연방소득세를 내고 보유 기간이 1년 이상이면 최고 15%의 세금만 내면 된다. 최근 5년간 실제 거주 기간이 2년이 넘는다면 개인은 25만 달러, 부부 합산으로 50만 달러까지 양도세가 없다.

시사점

한국인이 관심을 갖고 있는 지역이라면 그 어느 해외 지역일지라도 부동산 열풍이 휩쓸고 갔다고 한다. 그 만큼 한국인의 부동산을 수단으로 하는 재테크 열기는 좀처럼 식지 않았고 이 영향이 해외에 까지 미치게 된 것이다. 하지만 해외에 부동산을 보유하고 있다고 하더라도 무조건 한국의 세법과 아무 상관이 없는 것은 아니다는 점을 명심할 필요가 있다. 더욱이 자금출처와 관련해서는 보다 엄격해지는 관리 추세에 맞추어 면밀하게 검토되어야 한다.